Мнение эксперта о перспективах рынка вторичного жилья в 2022 — вкладывать деньги в недвижимость или продавать

После того, как Россия вступила в период нестабильности, а ключевая ставка ЦБ выросла до 20% годовых, многие собственники перестали понимать, что им делать с продажей квартиры. Со всех сторон поступают разные советы: надо переждать; нужно выставить квартиру в долларах; лучше уйти в аренду; беги срочно продавать.

1. Не переоценивать значимость интуиции при принятии решения

Продажа квартиры — это операция, всегда связанная с финансами. Если собственник решил продать квартиру, то его всегда интересуют три вопроса:

1.

сколько он получит денег;

2.

когда он получит эти деньги;

3.

сможет ли он на эти деньги осуществить задуманное.

В сухом остатке все эти вопросы никоим образом не связаны с чувствами и ощущениями, а носят конкретный, прикладной характер. По идее, при решении этих задач собственник должен мыслить исключительно рационально, но на практике это не так.

2. Необходимо четко осознать, кто устанавливает правила игры — чтобы успешно в нее сыграть

Рынок недвижимости, как, впрочем, и многие другие, состоит из профессионалов и любителей. Профессионалы объединены общими интересами, устанавливают правила и влияют на ситуацию. Любители же вынуждены следовать в их кильватере, не имея возможности влиять на правила игры.

Профессионалы в нашем примере — это застройщики, любители же — это собственники вторичного жилья.

Кто-то скажет — ерунда! Вторичное и первичное жильё — это две совершенно разные и независимые субстанции! Это не так. Хотя бы потому, что и у застройщиков, и у собственников вторичного жилья одна цель — привлечение покупателя с целью продажи ему своей квартиры. Покупатель выберет того продавца, чьи условия лучше.

3. Важно вспомнить и учесть опыт прошлых лет — хотя бы основные вехи развития рынка недвижимости

Начало

Вторичное и первичное жильё находилось в определенном балансе почти все время существования рынка недвижимости в России. Вторичное жильё, как правило, было дороже новостроек на этапе строительства — по причине отсутствия риска недостроя и наличия возможности сразу распоряжаться приобретенной квартирой.

Новостройки же стоили дешевле, особенно на начальном этапе строительства — за счет рисков оказаться в рядах обманутых дольщиков и невозможности распоряжаться недостроенным жильём. Очень долгое время ипотечные программы на первичное и вторичное жильё были примерно одинаковыми по размеру ежемесячного платежа и переплаты. Достигалось это за счёт незначительной разницы в процентной ставке.

2015

Именно в 2015 была впервые установлена существенная разница в стоимости ипотечного кредита между новостройками и вторичным жильём. 23 декабря 2014 года Банк России поднял ключевую ставку до 17% годовых. На этом уровне она продержалась всего 45 дней.

Правительство тогда впервые предприняло меры по поддержке застройщиков за счет компенсации ставки по ипотеке. Сначала это была ставка в 13% годовых, а после — 12%. Связано это было с тем, что Банк России активно понижал ключевую ставку.

Итоги 2015 года нам доступны. Застройщики благодарили правительство за спасение рынка и сохранение на нём спроса. А рынок вторичного жилья прошел через падение цен на 15-20% и уменьшение количества сделок, приблизительно, на 40%.

После чего, до 2020 года рынок жилья находился в относительно равновесном состоянии. Рост цен не догонял даже инфляцию, а по итогам некоторых годов цены не то, что не росли, а даже уменьшались.

2020-2021

В 2020 государство снова ввело программу льготной ипотеки, чтобы поддержать население в условиях пандемии. Льготная ипотека в совокупности с самой низкой в истории ключевой ставкой ЦБ РФ, создало небывалый бум продаж и повышение цен. Г-жа Набиуллина уже во второй половине 2021 взяла курс на борьбу с пузырем на рынке недвижимости и принялась повышать ключевую ставку.

Вместе с ключевой ставкой выросла стоимость ипотечных кредитов, значение которых становилось все больше из-за роста цен. По различным оценкам, с помощью ипотеки в 2021 было приобретено 70-80% квартир в новостройках и около 50-60% вторичных квартир.

Сегодняшний день 2022 — какие условия вокруг?

Доходы населения

Не растут.

Ключевая ставка Банка России

События конца февраля 2022 привели к тому, что 28 февраля ключевую ставку повысили до 20% годовых. 18 марта ЦБ РФ подтвердил, что ставка сохраняется. Следующее заседание по вопросу ключевой ставки состоится не ранее 29 апреля 2022. То есть самая высокая ключевая ставка в истории будет действовать минимум 2 месяца — против полутора месяцев в 2015. Очевидно, что последствия будут тяжелей.

Ипотека на вторичное жилье недоступна, потому что государство поддерживает спрос только на рынке новостроек

Правительство объявило, что с 1 апреля 2022 по новостройкам будет действовать льготная ипотека в размере 12% годовых. Вторичное жильё подобной поддержки, естественно, не дождётся. И базовая ставка по кредитам для покупателей вторичного жилья составит около 22-23% годовых.

Такой разницы в стоимости ипотечного кредитования между первичкой и вторичкой ещё не было.

Санкции

По мнению экспертов, Россия заняла первое место в мире по количеству наложенных на неё ограничений зарубежными государствами.

Выводы

Вторичка переходит в разряд неинтересных активов

Начиная с 1 апреля вторичная недвижимость окажется в числе не интересных для покупателя активов.

Разница в 50% — это колоссальные цифры для заемщика, которые не покрываются преимуществом вторичного жилья с точки зрения готовности и возможности сдачи в аренду или проживания в нём.

Спрос на вторичку уменьшится

В городах, где ведётся строительство новостроек, весь платежеспособный спрос будет перетянут в сторону застройщиков — как минимум до 1 июля 2022. Сможет ли государство и далее поддерживать уровень затрат на поддержку спроса по новостройкам.

Если правительство продлит программу льготной ипотеки, то собственников вторичного жилья ждёт очень неприятный период. Ждёт надолго, намного дольше чем в 2015. Даже тогда было затруднительно переждать многолетний негативный тренд.

Собственникам вторичного жилья придётся идти навстречу возможностям покупателя, уменьшая цены на свои квартиры до этих возможностей

Минимум на 25-30%. И даже в этом случае большинство собственников не смогут привлечь покупателей просто потому, что застройщики работают лучше. Их проекты интересней, рекламы у них больше. И если уж совсем откровенно, то и продавать застройщики умеют — в отличие от собственников вторичной недвижимости.

При обсуждении каких-то мер поддержки спроса на вторичное жильё банки предлагают только один механизм — возможность упрощенного рассмотрения рефинансирования договоров при понижении ключевой ставки. Поскольку ставку в 20% принимали с целью устранения инфляционных рисков, то мало надежд на её снижение в ближайшем будущем.

Пути решения задач — если есть реальная необходимость в продаже квартиры

На рынок недвижимости давит такое количество негативных факторов, каких ещё не знала история современной России.

Чем раньше вы начнёте продавать, тем большие деньги получите. Все неприятности, с которыми столкнулась наша страна, имеют отложенный эффект. И чем дальше, тем дешевле будут стоить квартиры — в отличие от многих других товаров.

Довольно хрупки надежды на то, что «переждём тяжелые временя за счёт сдачи в аренду». За последний месяц количество сдаваемых в Москве квартир увеличилось почти в 2 раза, а стоимость аренды уменьшилась процентов на 20-30 — по сравнению с началом февраля 2022. И это не предел.