Возвращение земли. На селе будет приватизация наоборот

«Жёстко. Но по-другому нельзя» — так оценили многие владимирские аграрии новации, связанные с землёй. Брошенные, зарастающие, не используемые земли должны обрести хозяина или, по крайней мере, того, кто будет за них отвечать. Для этого Минсельхоз разработал поправки в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он вводит понятие «бесхозяйные земли». Таких в России 15,3 млн га, или 6,8% от общей площади земель сельхозназначения. В нашем регионе заброшенных паевых земель, только относящихся к пашне, — едва ли не четверть от всего объёма. О том, как власти намерены вернуть их в оборот, «Призыв» поговорил с Константином Демидовым, директором департамента сельского хозяйства администрации Владимирской области.

И кто его знает…

— Константин Борисович, объясните подробнее, что такое бесхозяйная земельная доля?

— В соответствии с законопроектом, подготовленным Минсельхозом России, это участки, собственники которых неизвестны, либо отказались от права собственности, или не оформили её в порядке, требуемом законодательством. Поскольку приватизация земель в начале 1990-х велась очень быстро, ошибок было сделано много. И сегодня результаты этого дают о себе знать, нанося экономический ущерб области, снижая потенциал развития сельского хозяйства и просто внося неразбериху.

Получилось так, что многие земельные участки сейчас либо вовсе не имеют владельцев, либо о них ничего не известно, а иногда бывают и другие чудеса: в реальности участок есть, а данных в Росреестре на него нет. Дело в том, что более четверти века назад, когда проводилась приватизация земель, списки собственников составляли сами хозяйства, потом передавали их в земельные комитеты. Те выдавали собственникам свидетельства о праве на землю.

— Письменные списки и свидетельства? Компьютеров ведь не было?

— Естественно, всё это было в бумажном виде, в чём и сложность. Документы передавали, перевозили с места на место из-за разного рода реорганизаций… Земельные комитеты упразднили, появились КУМИ — комитеты по управлению муниципальным имуществом. Значительную часть документов, в том числе о собственниках, в ходе передач, переездов, хранения утратили.

Землю невозможно ввести в оборот, потому что неизвестно, кто может выступить её правообладателем.

И у людей очень часто документы потеряны: была где-то бумажка, пылилась в шифоньере, а хватились — нет. Определить правообладателя земель, на которые утрачены документы, в большинстве случаев невозможно. Росреестр не в курсе о зарегистрированных правах на землю, и мы, органы власти, ничего не знаем о собственниках. Неизвестно, есть ли они, живы или умерли, а если живы, то собираются ли использовать участки по назначению?

Ведь земля должна работать. А она простаивает, зарастает деревьями и кустарником, теряет продуктивность. И даже органы Россельхознадзора, контролирующие использование земельных участков, не могут найти хозяев и заставить их привести землю в порядок или привлечь к ответственности за её неиспользование. Поэтому без норм закона, которые сегодня предлагает Минсельхоз, наверное, невозможно навести порядок с этими землями.

Суд да дело

— Насколько я знаю, всё равно некоторые муниципалитеты возвращают земли в оборот, то есть и сейчас это сделать можно?

— Сейчас это очень длительная процедура. Всё решается через суд в порядке искового производства. И не факт, что муниципалитет выиграет тяжбу, ему могут отказать, например, при рассмотрении требований муниципалитета к собственникам земельных долей, правоспособность которых прекращена в связи со смертью и наследство никем не принято.

Как правило, муниципальные власти настойчивы при возвращении участков в оборот там, где земли плодородные, востребованные в сельском хозяйстве. Они стараются либо найти собственников, либо выкупить, либо добиться признания права муниципальной собственности. Например, в Юрьев-Польском районе практически все ранее невостребованные доли оформлены, 95% земель сельхозназначения там находятся в собственности.

Там, где развито сельхозпроизводство и земля востребована, хозяева определяются быстрее.

А там, где почвы бедные, менее выгодные для сельхозпроизводства, муниципальные власти не спешат заниматься этой работой. Смысла нет: понятно, что новые собственники также не будут обрабатывать земельный участок. Он никому не нужен. Район потратит деньги и время, а в итоге лишь возьмёт на себя ответственность за землю.

Такая ситуация привела к тому, что во Владимирской области сегодня из порядка 250 тысяч га неиспользуемых пашен 90 тысяч га — это невостребованные паевые земли. Нет информации, кто у них собственники и есть ли они вообще.

Пора вернуть эту землю

— Законопроект, подготовленный Минсельхозом, по сути, означает, что тысячи и тысячи гектаров вернутся в собственность муниципалитетов и государства. Приватизация наоборот.

— Это абсолютно правильное решение. Мы понимали, что без этого не обойтись, и на протяжении, наверное, последних трёх лет обращались с подобными предложениями в федеральный центр: в профильное министерство, Государственную Думу, Совет Федерации.

Люди должны, наконец, решить, нужна им земля или нет. Если нужна, значит, надо выделить земельный участок, оформить, как положено, право собственности в Росреестре и использовать землю по назначению. Если нет — земля перейдёт муниципалитетам или государству и, в конечном итоге, тому, кто действительно хочет на ней работать.

— В какой срок нужно оформить землю, чтобы не потерять её?

— По законопроекту, собственник должен произвести выдел земельной доли до 1 января 2024 года. То есть землю надо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав недвижимости. В противном случае — если право на землю не зарегистрировано или собственник неизвестен — участки продаются или местная власть получит на них право собственности путём простой постановки на учет.

Справка: п. 3 ст.225 Гражданского кодекса РФ: «Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учёт органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь».

— Вы говорили про вариант продажи бесхозяйной земли. Это как?

— Да, в проекте прописана диспозитивная норма: либо продажа, либо передача земли в муниципальную или государственную собственность. Продажа имеет смысл, поскольку при этом земля сразу переходит эффективному собственнику, это экономит время. Продажа осуществляется с торгов. Стартовая цена определяется кадастровой стоимостью участка. Далее процедура идёт с шагом на понижение в размере 3%, но минимум до суммы в 50% от стартовой цены. Если желающих нет, торги останавливают. Никто не заявился — муниципалитет имеет право выкупить участок за 50% от кадастровой стоимости. Если он этого не сделал, то земля переходит региону.

Наведение порядка

— Сегодня даже у обычных, вполне добросовестных собственников много вопросов по тому, чем можно заниматься на земле, чем нельзя: можно ли строить капитальные сооружения, теплицы и так далее. Здесь появится ясность?

— Это правда. Человек покупает земельный участок, и в документах написано: для сельскохозяйственного производства. А эта группировка включает в себя всё: и пашни, и объекты сельхозпроизводства, и теплицы… Разобраться в этом под силу только специалисту, да и то собрав кучу документов.

Муниципалитеты до последнего времени решали просто. Если земли сельхозназначения, значит, градостроительные регламенты на них не распространяются. А это неправильно. Внутри сельхозземель есть градации: даже по пашне проходят внутрихозяйственные дороги, есть защитные леса и так далее. Это тоже группы земель, но они в законодательстве прописаны очень расплывчато.

Во Владимирской области более 800 тыс. га сельхозугодий, из них 550 тыс. га пашни, значительная часть которой будет отнесена к особо ценным землям.

Новый законопроект упорядочивает отнесение участков к определённым категориям земли. Субъекты должны утвердить перечень таких территорий и внести их границы в Единый государственный реестр недвижимости. Всё это, я думаю, устранит правовую неопределённость в части использования земель.

То есть мы будем понимать, что если этот участок стоит в перечне на определение границы, то это сельхозугодья: только пашня, только многолетние насаждения, только в соответствии с видом разрешённого использования. Не относится — можно строить теплицы, объекты животноводства, другие объекты АПК, даже капитальные строения, и на них можно распространить некоторые градостроительные регламенты.

— Но определение границ участков — это затратные мероприятия для области.

— Конечно, эти средства надо изыскивать, заложить в бюджет. Это большая работа. Расширится перечень особо ценных земельных участков. Туда войдут участки всех племзаводов, племенных репродукторов, семеноводческих хозяйств, профильных учебных заведений и т.п.

Плюс регионам дано право самим вносить критерии определения такого рода участков. А поскольку во Владимирской области сильно развито племенное животноводство, у нас достаточно много земель будет отнесено к особо ценным. В регионе только племенных хозяйств 25 (со средней площадью 5 тысяч га — это уже более 100 тысяч га особо ценных земель), не считая мелиоративных, учебных заведений, семеноводческих хозяйств и так далее.

— У вас есть информация, когда будет принят новый закон о земле?

— Ранее сообщалось, что законопроект планируется внести на рассмотрение правительства в первом квартале 2021 года. Соответственно, его изучат там, потом передадут в высшие законодательные органы — на обсуждение депутатов. Точной даты принятия закона, естественно, никто назвать не сможет. Но очевидно одно: новый нормативный акт нужен, он давно назрел, он актуален, и специалисты, занятые в сельском хозяйстве, его ждут.