Причины проведения и порядок организации общего собрания собственников
Согласно Жилищному Кодексу РФ, общее собрание собственников (ОСС) — это орган управления, который принимает решения с помощью голосования. Чтобы провести какие-то изменения в доме или придомовой территории, нужно получить согласие собственников МКД.
Организовать такое собрание не так просто, потому что требуется набрать определенный минимум участников. Кроме того, сама процедура должна проходить по всем правилам. Собрание проходит в несколько этапов, и если ошибиться на одном из них, решение собственников можно будет опротестовать.
По закону такие собрания в МКД должны проводиться ежегодно во второй половине года. По факту же они вообще редко проводятся, хотя внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором его могут быть:
·любой собственник помещения в доме;
·управляющая организация;
·орган местного самоуправления или владелец спецсчета (в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).
Спектр вопросов и проблем, которые можно выносить на повестку для обсуждения и голосования, обширен. Сюда входит любая реконструкция дома, выбор использования средств фонда капремонта и способы формирования этого фонда, благоустройство участка, установка шлагбаума, заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями, сдача собственности в аренду, установка рекламы и т.д.Жилищный кодекс строго определяет только три формы собрания:
·очная (совместное присутствие);
·заочная (опросным путем или с использованием системы);
·очно-заочная.
В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.
При очной форме собственники голосуют на месте. При заочном они отправляют бюллетени, а организаторы вносят голоса в систему. При очно-заочном присутствующие голосуют на месте, а остальные могут позже отослать свои голоса.
C
разу пригласить всех собственников и начать голосование нельзя. Предварительно необходимо сформировать повестку (собственно тему вашего собрания), составить обращение к собственникам, подготовить реестр собственников помещений в МКД, подготовить бланки для голосования (этим займется УК). Обычно оповещают собственников либо объявлениями на подъездах, либо через специализированные приложения. Существует и проект «Электронный дом», куда можно подгружать повестку и бланки. Через него же происходит оповещение.
Но объявления на подъезде может быть недостаточно. Этот способ подходит, только если ранее собственники уже определяли этот способ как действующий для их дома. Если такого решения не было, то придется вручать уведомления лично под подпись или рассылать заказные письма.
Уведомить всех собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания.
Также придется создать реестр уведомлений и заносить в него даты оповещения собственников, чтобы не нарушить сроки. Например, при отправке уведомления заказным письмом, датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.
Голосовать можно только по тем вопросам, которые заранее были занесены в повестку. В день собрания в случае очной формы собственники знакомятся с материалами по вопросам, обсуждают нюансы и голосуют по каждому из них, если в повестке было несколько тем, а не одна.
Для участия в голосовании собственникам необходимо иметь при себе:
·паспорт
·копию документа, подтверждающего право собственности на помещение,
·документы, подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании (для представителей собственников).
Собрание само решает, как пройдет голосование, поднятием рук или заполнением бланков.
Если была выбрана заочная форма, то собственники голосуют или в электронной системе, или отправляют заполненные бланки администратору собрания.
Продолжительность голосования в заочной форме с применением системы может составлять от 7 до 60 дней.
При очно-заочной форме можно проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании. В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк будет считаться, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника) или если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 января 2019 г. № 44 определяет следующее оформление протокола общего собрания. Он должен содержать:
а) наименование документа;
б) дата и номер протокола общего собрания;
в) дата и место проведения общего собрания;
г) заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
д) содержательная часть протокола общего собрания;
е) информация о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.
Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 дней с даты проведения собрания. Протокол оформляется избранным секретарем собрания.
Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании.
Но есть исключение. К нему относятся вопросы, решение по которым принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:
·о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета капремонта;
·о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
·о выборе способа управления;
·о выборе управляющей организации;
·создании ТСЖ и утверждении его устава.
Кроме того, в ряду случаев требуется две трети голосов всех собственников.
Не позднее чем через 10 дней после проведения ОСС подлинники решений и протокола нужно представить в УК, ТСЖ и т.д., а оттуда уже документы передадут в горжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней документы необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.
Уже принят, но пока не подписан новый закон, который ужесточит требования к порядку проведения общего собрания собственников. Администратором общего собрания будет один из собственников жилья или должностное лицо УК, которое и будет нести персональную ответственность за достоверность сведений, внесенных в систему при голосовании. Также по новым правилам собственники квартир, которые не могут принимать участия в электронном голосовании, смогут проголосовать в МФЦ. Это станет возможным, если органы местного самоуправления заключат соглашение о взаимодействии с этой структурой.
Основные ошибки при проведении собрания, из-за которых результаты могут быть не признаны
По данным жилищных инспекций, различные ошибки при организации и проведении ОСС можно разделить на несколько больших блоков:
Ошибки при информировании об общем собрании
К ним относятся: уведомление о собрании на информационных стендах в подъездах. Казалось бы, что это самый удобный и довольно простой способ, но важно, чтобы он был утвержден собственниками ранее на ОСС. У многих этого не сделано, соответственно, уведомление таким способом — ошибка.
Нередко не соблюдают сроки уведомления. Это нужно сделать за 10 дней до даты проведения собрания.
Кроме того, в сообщении не указывают всю информацию, установленную ч. 5 ст.45 ЖК РФ:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место и время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования время начала и окончания голосования (продолжительность голосования);
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Ошибки в ходе самого собрания
Собрание проводится сразу в заочной форме, без проведения собрания в очной форме. Согласно ч. 1. ст.47 Жилищного кодекса в случае, если при проведении общего собрания путем совместного присутствия такое собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем).
Также нередко инициаторы пытаются: продлить срок общего собрания, меняют повестку (либо исключают некоторые вопросы, либо добавляют), принимают решения недостаточным числом голосов.
Ошибки в оформлении бюллетеней
В скором будущем самой распространенной ошибкой могут стать неверные сведения о собственниках и площадях помещений, отмечает эксперт Козлов, поскольку эти персональные данные сейчас не доступны в ЕГРН для третьих лиц из-за изменений в законодательстве. С одной стороны, действительно, должна быть защита таких данных. Это вопрос безопасности. Но, например, для УК и ТСЖ — это теперь проблема, поскольку они должны вести реестр собственников, а также работать с должниками, а не всегда имеют информацию, кто есть кто. И приходится запрашивать через суд, нотариальные конторы такие сведения, что удлиняет и усложняет процесс. В скором времени, так как закон вступил совсем недавно, станет понятно, насколько критична здесь ситуация. Но Госдума также работают над тем, чтобы найти выход для управляющих организаций из этой проблемы.
Ошибки в оформлении протоколов
Здесь, как и в оформлении бюллетеней, чаще всего неверно указывается площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам. Количество голосов собственника не определяется пропорционально его доле в праве общей собственности.
Ещё одна сложность, в которой часто ошибаются — разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение: где нужно ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД, а где достаточно 50%.