Рынок ипотечного и арендного жилья в России

Приводятся расценки на хорошие столичные квартиры — от 100 000 рублей в месяц и отмечается, что ежемесячный платеж по кредиту 3% за жилье стоимостью 15-20 млн рублей составит около 85 тысяч рублей. В реальности разбег цен, конечно, более широкий, вариантов с ипотечной ставкой тоже намного больше.

Эксперты напоминают, что ипотеку со сниженной ставкой вводили в мае 2022 года для поддержки девелоперов — после двукратного падения спроса. Застройщики добавляли наценку к базовой стоимости жилья, без нее можно было купить недвижимость, как и сейчас, только по стандартной программе льготного кредитования, по семейной ипотеке или вообще вообще без займов. Главным итогом преобразований стало появление ипотечных предложений со ставкой ниже 1%. В 2023 году девелоперы отказались от низких ставок, и наценка снизилась почти в два раза — со средних 19% до 10%, но это не компенсировало двукратный рост ипотечной ставки. С учетом ее роста с 0,1 до 3,75% для сохранения ежемесячного платежа базовая стоимость должна была снизиться почти на 20%.

Циан рассчитал для примера ежемесячный платеж и итоговую стоимость для квартиры площадью 42,2 кв. м в СВАО Москвы. В ноябре 2022 наценка за околонулевую ипотеку по этому объекту составляла от 12 до 15% (ставка — 0,1-1,99%). В феврале 2023 наценка была 9%, но и ставка по кредиту выросла до 3,75%. По сравнению с ипотекой под 0,1% платеж вырос в полтора раза, а общая цена квартиры с учетом всех выплат — на 39%.

В проекте по недвижимости, которая находится в нескольких километрах от МКАД, в Московской области, наценка от застройщика снизилась с 18% осенью 2022 года до 11% в феврале 2023. При этом платеж при ставке в 0,1% вырос в полтора раза (+48%), а общая цена квартиры с учетом всех выплат — на 41%.

Летом 2022 года покупатели могли взять жилье в кредит по сниженной ставке даже без первоначального взноса или при оплате всего 10% от стоимости. В 2023 году такой вид ипотеки по-прежнему доступен, но средняя наценка выросла с 17% до 25%, а максимальная составляла уже 28% вместо 22% в ноябре 2022-го. Условия рассрочки при этом не изменились — пять лет без процентов, с шестого года — 7% годовых.

Эксперты Циан рассчитали платежи для однокомнатной квартиры в 42 кв. м при первоначальном платеже по ипотеке в 3,5 млн рублей и 30-летнем сроке кредита. Оказалось, что в 2023 году из-за роста наценки с 16 до 23% покупатель должен добавить к базовой цене квартиры 870 тыс. рублей, то есть заплатить не 2 миллиона, а уже 2,87 млн За пять лет ипотеки без процентов выгода покупателя осенью 2022 составит 1,74 млн, в феврале 2023 — 1,27 млн рублей.

В январе 2023 года ставка на первичном рынке в среднем по России составила 4,82% — это было максимальное значение с мая 2022. В марте условия снова изменились, и минимальная ставка поднялась до 6%.

Покупка однокомнатной квартиры площадью 34,2 кв. м на вторичном рынке в районе Царицыно (Москва) обойдется в 8 млн руб. За основу взята средняя рыночная ставка по ипотеке в 11,5%, 30-летний срок и 15% первого взноса — ежемесячный платеж при этом составит 67 340 руб. Если покупать жилье по семейной ипотеке со ставкой до 6%, то ежемесячный платеж составит 40 800 руб., по программе с господдержкой (8%) — 49 900. А снять квартиру в этом районе можно за 32 000 рублей, по словам руководителя ипотечно-консультационного центра «ФинансКОНСАЛТИНГ» Елены Молоковой.

Замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова считает, что при ставках аренды и ипотеки на вторичное жилье под 10,9% разница в переплате не очень высокая. Если платежи за съемное жилье не вырастут, что, по мнению экспертов, маловероятно, то переплата по 20-летнему кредиту на 5,5 млн рублей за квартиру в 35 кв. м. в Санкт-Петербурге составит порядка 8 млн рублей. За тот же период на аренду аналогичного жилья уйдет 6,2 млн Сумма, конечно, меньше, но в первом случае деньги отдаются за собственное жилье, а во втором за чужую недвижимость и в итоге съемщик как был, так и останется без жилья. Вдобавок, если погасить кредит быстрее, то сумма переплаты уменьшится. В Москве, как пояснил генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко, платеж по ипотеке за квартиру рядом с МКАД равен аренде за жилье в центре.

Среди аргументов за съемное жилье — отсутствие долгосрочных кредитных обязательств перед банком, не нужны большие накопления на первый взнос, достаточно оплатить месяц проживания и депозит. Аренда жилья не привязывает к конкретному городу или району, даже стране. Можно при желании переехать и не тратить время на продажу недвижимости. Налоги и ремонт жилья не будут входить в графу расходов. При ухудшении финансового положения можно найти недвижимость подешевле.

Недостатки съемного жилья:

отсутствие перспектив и невозможность планирования — собственник в любой момент может попросить покинуть помещение;

ничего нельзя менять в квартире без согласия собственника;

периодическое повышение арендной платы –, а ипотечные взносы не растут, если это зафиксировано в договоре, при некоторых вариантах они даже снижаются.

Среди аргументов за ипотеку, конечно, платежи за собственное, а не чужое жилье, возможность полностью распоряжаться им по своему вкусу и выбору. Кроме того, недвижимость, это всегда актив, с которого можно получить средства тем или иным способом. Это могут быть инвестициями в будущее. Другой вопрос, что оно в России сейчас непредсказуемое. Вложения средств может быть рискованным — можно получить не доход, а убытки. Многие российские инвесторы в связи с этим выбирают рынки недвижимости других стран. Среди самых популярных еще недавно была Турция, но после землетрясений спрос среди граждан РФ резко упал. Выяснилось, что качество строительства в стране очень низкое. Вдобавок, в стране готовятся к новым сейсмовозмущениям и даже планируют ради этого переселить часть жителей Стамбула в два новых города-спутника. В ОАЭ очень высок порог входа и много ограничений для иностранцев. Сейчас наиболее привлекательно выглядит недвижимость в курортных районах Грузии. Максимальную доходность дают брендированные элитные объекты на берегу Черного моря.