Объективная оценка условий покупки квартиры в новостройке, чтобы не оказаться среди «обманутых дольщиков»
Если вы хотите купить квартиру в строящемся доме, обратите внимание на то, что надежность застройщика можно проверить по документам, которые он обязан предоставить всем потенциальным клиентам. Информация о застройщике и проекте не является коммерческой тайной и позволит вам оценить перспективность строящегося дома.
Если по какой-то причине документы вам не предоставляют, это повод для того, чтобы насторожиться и как минимум уделить ситуации больше внимания.
Наличие всех документов и готовность их предоставить — косвенный показатель надежности застройщика. Если у вас нет уверенности в том, что вы сможете оценить все нюансы, лучше обратиться к юристу, который проконсультирует по всем интересующим вопросам.
Перечень документов можно найти в Федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст.20, 21). Вот какой список содержит закон:
·Учредительные документы застройщика.
·Свидетельство о государственной регистрации застройщика.
·Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
·Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за последние три года деятельности.
Документы вам должны предоставить в подлинниках или заверенных копиях. Информация о застройщике должна включать его фирменное наименование, место нахождения и режим работы, также должна быть сообщена информация об учредителях и участниках, имеющих 5% и более голосов в органе его управления.
Эта информация позволит вам оценить финансовую и юридическую успешность компании, которая занимается проектом. Финансовое положение, отсутствие проблем с законом, длительная деятельность на рынке, успешность предыдущих проектов должны стать дополнительным плюсом в выборе.
1. Важно, чтобы все документы были выданы и оформлены на одну организацию. Сверяйте все реквизиты и наименования, чтобы на наткнуться на мошенников и перекупщиков. Вы можете самостоятельно перепроверить информацию о застройщике, получив выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН.
2. Финансовое положение компании напрямую влияет на надежность проекта, в котором вы собираетесь участвовать. Соотношение прибыли, убытка и задолженности подскажет, достаточно ли у застройщика средств, чтобы завершить проект.
Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:
·Разрешение на строительство.
·
Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
·Заключение государственной экспертизы проектной документации.
·Проектную документацию со всеми изменениями.
·Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.
В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:
·Цель проекта строительства.
·Разрешение на строительство и право на участок.
·Количество квартир в доме.
·Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
·Состав общего имущества в доме.
·Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
·Предполагаемая стоимость проекта.
·Информация о
генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенного с застройщиком
.
Кроме того,
информация о проекте строительства многоквартирного дома должна содержать информацию о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу (в случае такого привлечения застройщиком денежных средств дольщиков). Следует отметить, что введение системы покупки недвижимости с использованием эскроу-счетов значительно уменьшило вероятность появления новых обманутых дольщиков, поскольку
при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.
В то же время нужно учитывать, что при наступлении одного из таких сценариев, как правило, спустя достаточно продолжительное время, дольщику будет возвращена изначальная сумма, поскольку проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются.
Проектная документация очень важна, потому что позволяет оценить, насколько удобно будет жить в доме, а также дает представление о том, решены ли основные проблемы на этапе планирования (например, с подведением коммуникаций).
В целом проект строительства дает представление об условиях строительства дома. Именно в нем прописывается, выполнение каких условий необходимо для введения дома в эксплуатацию. Например, городские власти часто обязывают застройщиков обеспечить объекты инфраструктуры рядом: детских садов, школ, магазинов, и так далее. Зачастую именно это становится краеугольным камнем на финальном этапе проекта: если условия не выполнены, то объект нельзя сдать, и ввод его в эксплуатацию затягивается.
Еще важен договор со страховой компанией (в случае страхования гражданской ответственности застройщика). Вы можете самостоятельно проверить страховую компанию на надежность, получив открытую информацию о ней.
Если вы сами не уверены в своих силах или не хотите тратить свое время, лучше обратиться к специалисту, который, представляя сугубо ваши интересы, проверит все документы и вынесет заключение относительно юридической чистоты сделки, рисков и потенциальной успешности.