Чем грозит банкротство одного из участников сделки по продаже или покупке квартиры

При покупке или продаже недвижимости, особенно если вы «Сам себе риэлтор», объект и стороны сделки нужно проверять по многим параметрам — обременения, ограничения, аресты, запреты, дееспособность, судебные дела.

Один из параметров, о котором мало кто даже знает, это проверка на банкротство.

Актуальность этого подтверждает статистика. За период существования процедуры банкротства физических лиц, с октября 2015 года по сентябрь 2022 года, несостоятельными стали уже 669 тысяч 258 граждан. Если ваш продавец является на момент сделки неплатежеспособным, этого будет достаточно для начала процедуры банкротства.

А теперь задумайтесь, что такое неплатежеспособность? Это прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное (ст.2 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» далее по тексту Закон). Если подумать, каждый второй подходит под это определение. Поэтому так важно проводить проверку по данному риску.

Что может дать основание для оспаривания сделки в суде:

• занижение стоимости на 15-20% и более;

• сделка с близкими родственниками или членами семьи;

• продавец все еще живет в квартире (например, «прописан»).

Какие последствия?

В случае если суд признает сделку недействительной, он обяжет покупателя по сделке вернуть имущество. Если вернуть имущество не представляется возможным, суд может обязать приобретателя вернуть его стоимость денежными средствами.

Законодательно установлены сроки, в которые можно оспорить сделку, если продавец начал процедуру банкротства. Например, 1 год с момента продажи квартиры по заниженной стоимости. Сделка будет оспорима. Если в суде будет доказано, что из-за занижения должник (ваш продавец) стал банкротом или его имущественное положение ухудшилось, что привело к банкротству. Иногда продавцы занижают стоимость, чтобы уменьшить налоги с продажи, а потом такое занижение вскрывается налоговой, которая насчитает налог и штраф. Сумма будет значительной, продавец не сможет ее оплатить, и налоговая инициирует банкротство. И вот тут начнется оспаривание сделки.

Еще один срок — это 3 года. Можно оспорить сделки, которые должник совершил в целях причинение вреда имущественным правам кредиторов (например, банку).

В каких случаях не стоит переживать, и вашу сделку не оспорят:

Не получится оспорить сделки:

• совершенные до возникновения обязательств (до взятия кредитов, займов), то есть, если вы подарили имущество маме в тот момент времени, когда у вас вообще не было никаких кредитов и иных обязательств, а позже взяли кредит, не смогли платить и стали банкротом, то никаких оснований для оспаривания этой сделки нет (в момент совершения сделки не было кредиторов в принципе, и, как следствие, сделка не могла им причинить вреда);

• совершенные с единственным жильем, которое как на момент совершения сделки, так и во время процедуры банкротства, для вас и (или) вашей семьи является единственным пригодным для проживания. Дело в том, что единственное жилье (за исключением ипотеки) не подлежит реализации за долги, как в процедуре банкротства, так и в рамках исполнительного производства. Поэтому его продажа, дарение не ущемляет интересы кредиторов.

В рамках банкротства могут быть оспорены:

• договора купли-продажи;

• дарственные;

• брачные контракты;

• соглашения между мужем и женой, заключенные как нотариально, так и в суде общей юрисдикции, о разделе имущества;

• операции, проводимые банками. Таким образом, сделки с кредиторами тоже иногда подлежат оспариванию;

• операции по перечислению денег одному из кредиторов;

• мировые соглашения.

Как обезопасить себя:

• провести проверку продавца и объекта по онлайн-базам;

• указать полную стоимость в договоре;

• произвести безналичный расчет.

В случае если по результатам проверки продавец был объявлен банкротом, в отношение него завершена процедура реализации имущества или прекращено производство по делу о банкротстве, лучше отказаться от сделки, так как производство по делу о банкротстве может быть возобновлено (ст.213.29 и ст.213.31 Закона).

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции