Действие Постановления Правительства РФ об особых правилах передачи квартир застройщиками пролонгировали на полгода
Увеличен срок действия Постановления Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Теперь новые правила передачи квартир дольщикам будут действовать не до конца декабря 2022, а до 30 июня 2023 года. Документ устанавливает порядок передачи квартир от застройщика дольщикам, а также регулирует механизм устранения недостатков, если таковые выявляются после сдачи дома.
При обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта застройщик и дольщик составляют до приема квартиры специальный акт, в котором эти нарушения перечисляют. Но сделать это можно только при участии стороннего специалиста, который подтвердит наличие недостатков. При этом услуги специалиста оплачивает дольщик, но застройщик компенсирует расходы, если претензии, предъявляемые к квартире, подтвердятся. Застройщик обязан в течение 60 дней исправить все нарушения. Дольщик может отказаться от подписания передаточного акта.
Если существенных недостатков не выявляется, все претензии дольщика просто указываются в акте приема-передачи квартиры. Застройщик также обязан их устранить, но уже после того, как квартира перешла в собственность нового владельца.
В данном Постановлении не раскрывается, что может являться существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства. Судя по всему, существенность недостатков будет определять привлекаемый застройщиком и дольщиком специалист. В то же время понятие «существенный недостаток товара (работы, услуги)» содержится в Законе «О защите прав потребителей», под которым понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки. Пленум Верховного Суда РФ, в свою очередь, в своем Постановлении от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» подробно раскрыл содержание данного понятия. Однако возникает вопрос, как будет складываться судебная практика с учетом того, что к отношениям, связанным с передачей объекта дольщику, теперь не применяются положения Закона «О защите прав потребителей.
Постановление вступило в силу в марте этого года и будет действовать как минимум до конца июня 2023 года. Оно защищает права дольщика, устанавливая жесткие требования по фиксации выявленных недостатков, но в то же время предоставляет застройщику больше времени на их устранение и лишает дольщика права обращения в суд в случае непредоставления им доступа на объект для устранения выявленных недостатков или составления акта осмотра.