Определение неблагополучных объектов недвижимости — покупка квартиры без сюрпризов

Покупая квартиру на вторичном рынке, необходимо учитывать ряд нюансов, чтобы не пожалеть о сделке в будущем. Особенность квартир на вторичном рынке чаще всего в том, что они находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные «сюрпризы» — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома — закон разрешает устанавливать шлагбаумы и даже ограждения.

Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.

Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины — не лучший вариант для длительного проживания.

Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.

Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно, но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Если вы покупаете квартиру при помощи риэлтора, не доверяйте слепо его утверждениям и не ограничивайтесь кратким «показом» квартиры. Выбор самого привлекательного времени и формата для демонстрации квартиры — одна из уловок, которой пользуются недобросовестные посредники. Чтобы подстраховаться, лучше приехать посмотреть район еще раз, уже самостоятельно. Возможно, есть смысл поговорить с соседями, если есть такая возможность.

Помимо очевидного, обратите внимание на состояние двора, если таковой есть, количество машин рядом с домом, зеленые насаждения.

За общедомовым имуществом как правило ухаживает управляющая компания. Есть смысл спросить, кто обслуживает дом, и есть ли нарекания со стороны жильцов. Немаловажно обратить внимание, открыты или закрыты подвалы. Для крупных городов актуальна проблема сбора мусора и его сортировки. Если для вас это принципиальный вопрос, уточните, как именно работает местный оператор по вывозу отходов.

Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди).

Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:

1.

Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира — и тот ли это человек, который вам ее продает. Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра. Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее). Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риэлтором. Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.

2.

Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры. Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.

3.

Обратите внимание на документы, подтверждающие личность собственника. Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность.

Продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса. К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.

Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно его/ее согласие на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.

Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.

4.

Выписка из финансового лицевого счета.

Она нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.

Уточните, кто именно зарегистрирован в квартире. Для этого можно запросить у владельца справку о составе семьи. Собственник может получить ее в МФЦ. В этой справке будут указаны все люди, зарегистрированные в квартире сейчас, а также те, кто был в ней прописан ранее. Не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети? Если да, уточните, есть ли для них альтернативное жилье, куда их можно вписать после выписки, потому что в противном случае лишить их регистрации по закону не получится.

Важный нюанс — порядок передачи денег, и позаботиться о нем необходимо заранее. Порядок вписывается в договор, обе стороны должны его соблюдать. Одним из безопасных способов считается перечисление денег на счет нотариуса, откуда их заберет предыдущий владелец после того, как договор купли-продажи будет исполнен, и квартира будет передана новому собственнику, то есть вам.

Юридическая проверка квартиры на вторичном рынке очень важна, потому что несколько прежних владельцев — это потенциальные проблемы для нового собственника. Не пренебрегайте проверкой документов и проявляйте бдительность. Если имеете какие-то сомнения, обращайтесь к юристам, которые смогут проконсультировать по интересующим вас вопросам.