Инвестиции в недвижимость: сколько денег можно потерять?

Сегодня многие пытаются сохранить и приумножить свои средства, вкладывая в недвижимость. Но знаете ли вы, сколько можете потерять? Например, на налогах?

Если сдаете в аренду.

В этом случае придется платить 13% с дохода от квартирантов. Но если зарегистрироваться самозанятым, то платить нужно будет 4% с физических и 6% с юридических лиц. Некоторые поступают хитрее: не регистрируют договор аренды (например, заключают его на 11 месяцев) и считают, что налог в этом случае платить не нужно. Это ошибочное предположение. Если налоговые органы обнаружат таких физических лиц, то начислят налог НДФЛ за последние три года, включая текущий год, пени, штраф. Таким образом, уход от налогообложения обойдется очень дорого.

Если перепродаете.

Чтобы избежать налогов с продаж, вы должны владеть квартирой или домом более пяти лет, а в некоторых случаях — более трех (если унаследовали имущество от членов семьи или близких родственников, получили в дар от членов семьи или близких родственников, получили в результате приватизации или передачи имущества физлицу как плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивенцем). В этом случае вы можете продать свое имущество за любую стоимость.

Но если вы продаете имущество, которым владели менее трех или пяти лет (в зависимости от варианта его приобретения), то надо учитывать кадастровую стоимость и можно попасть в систему налогообложения. Например, кадастровая стоимость квартиры — 5 млн руб., в собственности физлица была менее трех или пяти лет. Чтобы побыстрее продать свое имущество, физлицо в договоре указывает стоимость — 3 млн руб.

Тогда для расчета налога с дохода от продажи недвижимости учитывают одну, но наибольшую величину:

— либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;

— либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости) согласно п. 2 ст.214.10 НК РФ.

НДФЛ = 5 млн руб. × 0,7 = 3,5 млн руб. × 13% = 455 тыс. руб.

Поэтому эту сумму и считают доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога, который физлицу нужно будет отразить в декларации 3-НДФЛ.

Если переуступаете по ДДУ.

Доход, полученный от переуступки прав на квартиру по договору долевого участия (когда вы еще не вступили в право собственности), облагается НДФЛ в полной сумме и составляет 13% для граждан РФ и 30% — для иностранцев. Например, квартира куплена физическим лицом за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а через год он продает ее по переуступке за 6 млн руб. Налоговая база в этом случае — 1 млн руб., а НДФЛ — 13%, то есть 130 тыс. руб. Если сумма продажи равна сумме затрат физлица на покупку квартиры, платить НДФЛ не придется.