Кто тормозит перезагрузку строительной отрасли: застройщики или банки?

Всего месяц остался до старта реформы строительной отрасли с переходом на проектное финансирование. В новой схеме самая защищенная сторона — дольщики. «Увести» их деньги не сможет никто — ни застройщики, ни банки.

Потому что строить будут на кредиты, а средства людей вплоть до сдачи дома станут храниться на специальных эскроу-счетах только в уполномоченных ЦБ банках, где лимит страховки даже на случай банковских проблем установлен в 15 млн рублей.

Кто готов?

В области зарегистрировано 53 застройщика. В работе у них сейчас 141 проект строительства общей площадью 1,3 млн квадратных метров. На стройку привлечены деньги 5708 дольщиков.

Тему проектного финансирования «ВВ» с начала этого года уже не раз обсуждали и с застройщиками, и с банкирами. Первые говорили, что новая схема «может позитивно сказаться на отрасли, если банки будут к ней готовы» и не станут тянуть с одобрением заявок. Вторые утверждали, что они-то уже готовы и что в идее кредитования крупных строек для них нет ничего нового. Другой вопрос, дескать, что многим застройщикам всегда было проще работать с дольщиками, толком не читающими договор, чем с банками, которые проверяют каждую запятую.

Промежуточные итоги подготовительного этапа к строительной «жизни по-новому» не радуют: на середину мая во Владимирской области был заключен лишь один договор проектного финансирования. Еще один был на стадии «вот-вот подпишем». «В работе» — чуть больше десятка.

При этом банкиры дружно признают, что очереди из застройщиков ни у кого нет. Максим Клименко из ВТБ сказал, что банк обзванивал ключевых застройщиков в регионе, но в ответ часто получал «некое отторжение»: «Сложно работать с теми, кто никогда не кредитовался». При этом решившиеся «попробовать» застройщики жалуются на долгие сроки рассмотрения заявок и выдвигаемые кабальные условия, а некоторые уполномоченные банки говорят о полном отсутствии у них заявок на проектное финансирование.

Президент Союза строителей Владимирской области Виталий Давидов уверяет, что даже не подавая заявку застройщик обычно понимает, что ему ответят в банке. Тогда на что собираются дальше строить те, кто не заявлялся на кредиты? Ведь строить надо: отрасль — важная часть экономики, которая если пойдет на дно, то потянет за собой и смежников. Кроме того, по нацпроекту «Жилье и городская среда» регион-33 уже в этом году должен сдать 770 тысяч квадратных метров жилья и дальше наращивать показатели — вплоть до 1 млн «квадратов» в 2024 году.

Залог, залог, еще залог…

На очередном совещании в областной администрации по теме перехода на проектное финансирование, где встречались застройщики и банкиры, врио вице-губернатора Александр Байер , курирующий в АВО строительную отрасль, в определенный момент обсуждения даже сказал, что налицо «элементы системного конфликта» и что вырисовывающаяся картинка «вызывает апатию». А и. о. директора департамента строительства и архитектуры АВО Сергей Дмитриев назвал позицию банков неактивной, препятствующей реализации национального проекта «Жилье и городская среда» и несущей риски срыва исполнения распоряжения Президента РФ об увеличении объемов жилищного строительства в стране с 80 млн м2 в год до 120 млн м2.

Но только ли в банках дело? На том же совещании от спикеров не раз звучало: идею реформы лоббировали банки, поскольку именно им выгодно наращивать объемы кредитования. Тогда почему сейчас началась вся эта канитель и волокита?

Анастасия Трутнева, заместитель управляющего Владимирским отделением Сбербанка, озвучила целый спектр проблем при подаче документов застройщиками: от занижения в сметах стоимости работ и отсутствия расчетов окупаемости проекта до отсутствия источников оплаты процентов по кредиту на стадии строительства . Но, кстати, единственный заключенный на середину мая договор по проектному финансированию на счету именно Сбера, который девелоперы называют самым подготовленным к реформе.

В свою очередь, присутствовавшим на встрече застройщикам («УК Континент», ООО «ВТУС», ГК «Игротэк») тоже было что сказать: заявки в отдельных случаях рассматривают по полгода, требования банкиров о залогах переходят все разумные пределы — настаивают не только на залоге участка под будущим домом и самого дома, но порой и на личных поручительствах владельцев, на залоге акций в уставном капитале компаний. «Мы уже не знаем, когда банки остановятся в своем творчестве, — комментировали ситуацию девелоперы. — Если все „перевязать“ по залогам, как они хотят, то можно на любом этапе заблокировать всю деятельность строительных организаций».

По сути, застройщики недоумевают, почему снятые с дольщиков риски не делятся пополам, а целиком достаются им: «Мы привыкли к особому контролю. Работаем со средствами дольщиков. Но у нас ответственность вплоть до уголовной, а у банков — ведомственная». Впрочем, застройщики признают, что обращаться в банки им все равно придется, чтобы «не обвалить все проекты».

Достроить и переждать

Надежда Калашникова, управляющая Отделением Владимир ГУ Банка России, говорит, что сроки рассмотрения заявок обычно прямо зависят от качества документов. А вот Александр Байер видит источник недопонимания сторон в том, что у нас коммерческие банки идут в инвест-банкинг. А это априори более рискованная история, к чему они не совсем готовы:

— Уровень банковского сообщества пока не соответствует задачам. У нас в стране вообще с капиталом беда. По сути, он один — бюджет, — заметил он.

Гендиректор «УК Континент» Вадим Аганин подтверждает:

— Банки продолжают заниматься процессом коммерческого кредитования, — говорит он.

С другой стороны, подход банков с дополнительными залогами объясним: если их анализ показывает, что риски большие (сам застройщик вкладывает в проект лишь обязательный по закону минимум, а маржинальная стоимость квадратного метра низкая), то выбор простой — не дать кредит совсем, уменьшить сумму, требовать дополнительное обеспечение. Что меньшее зло — остаться вообще без проектного финансирования, умерить свои амбиции по проекту или дать банку допгарантии? — большой вопрос.

— Нужно понимать, что строительные риски всегда остаются, — считает Байер. — Если банк говорит о 15% в проектном финансировании со стороны застройщика — это лишь граница присутствия в бизнесе с эскроу-счетом. А вот при большем участии дополнительных требований может и не быть. (Кстати, представительница Сбербанка это подтвердила: «Если вклад самого застройщика в проект не 15%, а 30% — условия другие. — Прим. авт.)

Так что часто все упирается в размеры собственного капитала застройщика и его амбиций по многоквартирному дому: «Маленькая фирма на большой проект зайти не сможет, а если зайдет, то с риском потерять все».

Руководитель операционного офиса банка «Открытие» Петр Пашковский в интервью «ВВ» с этим согласен: серьезные банки (а уполномочены ЦБ именно такие) не будут заниматься финансированием строек, в которые застройщики либо совсем не вкладываются сами, либо вкладывают меньше 10-15% — «потому что меньше 10-15% — это слишком мутная зона риска».

Тем не менее застройщики в истории с проектным финансированием оказываются в ситуации, когда, еще не начав продавать, уже должны платить проценты банку. Из каких денег? Из доходов по другим объектам? А если их нет или недостаточно? Впрочем, отложить уплату процентов можно, но о грейс-периоде тоже еще надо договориться.

Казалось бы: какое дело рядовым владимирцам до проблем застройщиков? Все просто — чем больше у них затрат и рисков , тем быстрее будут расти цены на жилье. Даже упавший покупательский спрос не спасет. Как сказал Байер, «если они взвинтят ценник — люди год не будут покупать, два года, а на третий это станет новым уровнем цен». Более того, у относительно крупных застройщиков вообще есть возможность взять паузу и подождать ожидаемого роста цен на жилье, не вступая в новые проекты, лишь достраивая старые. Тем более Правительство РФ выпустило постановление № 480 от 22 апреля 2019 года, определяющее критерии готовности объектов недвижимости, при соответствии которым застройщики могут достраивать их по старым правилам: если продано не менее 10% общей площади и если степень готовности дома уже не менее 30% (а для особых случаев — не менее 15% и даже 6%!). В нашем регионе из 141 реализуемого сейчас проекта 109 отвечают этим критериям. Поэтому застройщики, очевидно, и не торопятся с заявками на проектное финансирование.

С другой стороны, достраивать уже начатое по старым правилам — это одно. Но если параллельно не заниматься новыми проектами, неизбежен спад в будущем. И тогда что? Реально срыв поручения Президента РФ? «Срыва не будет! — успокоили в кулуарных беседах игроки рынка. — Период просадки вполне можно будет „перекрыть“ наведением порядка с уже построенными, но годами и десятилетиями не вводимыми в эксплуатацию частными домами. Если ФНС и Росреестр возьмутся за это всерьез, то план по росту объемов жилья будет даже перевыполнен».

От «муравейников» к коттеджам?

Байер говорит, что региональные власти выступают помощниками для обеих сторон в обкатке новых правил и занимаются организацией их взаимодействия. Не случайно на совещании присутствовали не только врио вице-губернатора и и. о. директора департамента АВО, но и зампред ЗС Дмитрий Рожков.

— Мы готовы защищать застройщиков, — высказался Байер. — Но надо, чтобы и они дотягивали до определенного уровня.

«ВВ» поинтересовались у первого врио вице-губернатора, могут ли застройщики проигнорировать рекомендации властей?

— Это регулируемый и контролируемый вид деятельности, — говорит Александр Байер. — Так что законных рычагов достаточно, чтобы не остаться неуслышанными. Другое дело, что часть компаний просто не смогут или не захотят работать в новых условиях. В том числе по причинам не экономического, а, скорее, ментального характера. Но отрасль действительно созрела для перезагрузки, потому что она уже давно толком не развивалась. Невозможно развиваться в формате «дикого запада».

Возможно ли, что при таком раскладе крупные игроки «съедят» мелкие компании? Байер так не считает:

— Я как раз жду другого эффекта: что будут развиваться не гиганты со стройками огромных «муравейников», а средние девелоперы с проектами домов в 1-3 этажа. Пора уже переселять страну из «хрущевок» и «брежневок» в нормальное жилье. И не говорите мне, что это нереально, потому что дорого. В США девелоперы продают коттеджи с отделкой и мебелью по 400 долларов за квадратный метр, потому что берут объемами и ежедневно выходят на продажи. Почему наши пока так не могут?