Конец эпохи «обманутых дольщиков»

Новая реальность строительной отрасли — стартующая с 1 июля этого года схема проектного финансирования, фактически исключающая из уравнения рисков обычных граждан. Фактически эта реформа должна похоронить проблему «обманутых дольщиков», которых в масштабах страны, по некоторым оценкам, около 200 тысяч (129 человек во Владимирской области). Отныне деньги граждан застройщик не увидит, пока не сдаст дом в эксплуатацию. А до этого светлого момента средства будут храниться на специальных эксроу-счетах в уполномоченных ЦБ банках, причем, «если что», страховка в этом случае покрывает не стандартные 1,4 млн, а лимит в 15 млн рублей.

Продукт был — не все пользовались

На момент подготовки этого материала в списке уполномоченных ЦБ значились 63 банка, начиная с тех, что абсолютно у всех на слуху — Сбербанк, ВТБ, «Открытие», и заканчивая менее известными кредитными учреждениями: «Чайна Констракшн Банк», «Натиксис банк», «Мидзухо банк». Последний раз список обновлялся в начале февраля.

В интервью «ВВ» в феврале Алексей Андреев, руководитель одной из ведущих владимирских строительных компаний — «Игротэк», сказал, что проектное финансирование может очень позитивно сказаться на отрасли, если заработает «как надо». Весь вопрос, считает Андреев, в готовности к реформе уполномоченных банков.

Петр Пашковский, руководитель Владимирского филиала банка «Открытие», говорит, что как раз сейчас во Владимирской области банк занимается переговорами с крупными местными застройщиками. Причем если Андреев выражал мнение, что банки вряд ли захотят рисковать циклопическими суммами — вроде миллиарда на одну стройку, финансируя возведение огромных жилищных комплексов («100-150 млн — другое дело»), то Пашковский говорит о приемлемости проектов стоимостью до 500 млн:

— Мы, наоборот, хотим опробовать эту схему на крупных проектах сразу на этапе ее настройки. Потому что именно сейчас идет много затрат, связанных с расчетами, с подготовкой пакетов документов, с закрытием рисков.

Банкир уверяет, что в схеме проектного финансирования нет ничего принципиально нового:

— Мы работали так и раньше — давали кредиты застройщикам. Просто не все компании этим пользовались. Им нередко было проще собирать деньги с дольщиков, чем договариваться с банками. Вот таким застройщикам действительно нужно привыкать к новой реальности. А те, кто и раньше работал с банковскими кредитами, относятся к этой реформе совершенно спокойно.

Государство, говорит эксперт, реформой намерено добиться полной прозрачности строительного рынка. Навредить ему оно точно не хочет — слишком важная отрасль экономики. «Еще в советские времена строители говорили, что один работник в их отрасли кормит 20 человек смежников», — напоминает Петр Пашковский.

Как ставка может упасть до нуля?

Пряник для застройщиков у реформы имеется: хотя они до сдачи дома не могут добраться до денег покупателей своих квартир на эксроу-счетах, само их наличие — большое подспорье.

— За счет этих средств можно снизить ставку застройщику по проектному финансированию, — говорит Петр Пашковский. — В идеале — даже до нуля ее довести, если средств на эксроу-счетах будет достаточно.

Эксперт объяснил, каким образом. Допустим, у застройщика есть 200 млн рублей на его проект, еще 200 млн ему дает банк под определенный процент — допустим, под 10% годовых. Компания начинает строить. Люди видят, как резво идет стройка, понимают, что график выдерживается, квартиры появятся в обозримом будущем — и начинают покупать, «пока все лучшее не разобрали». То есть нести деньги на эксроу-счет этого конкретного проекта. Когда там набираются условные 50 млн — ставку по кредиту застройщику можно снизить до 8-9%. И так далее. А когда накапливается большая часть понесенных сторонами затрат, например, 300 млн, то банк понимает, что сделка уже профондирована и не несет рисков. «В такой ситуации ставка реально имеет все шансы уползти до нуля» — уверен Пашковский.

По сути, банки после реформы становятся уже не третьей, а второй по важности стороной в схеме. А может, и первой, если застройщик закредитован «по уши» и по факту именно банк решает, жить ли его проекту.

Петр Пашковский говорит, что есть три типа застройщиков: одни строят на кредиты, вторые — на свои средства и на кредиты, третьи — только на свои деньги. Отметим, что и во Владимирской области есть холдинги, у которых хватает собственной оборотки на новые строительные проекты.

Старт выбора партнеров

Выгодно ли проектное финансирование банкам, учитывая длинный (2-3 года) лаг возврата денег? Петр Пашковский отвечает утвердительно:

— Это, по сути, обычный инвестиционный проект. Рабочая схема. Во времена СССР госбанки со строительными компаниями вообще только так и работали.

Но если граждане от возврата к «хорошо забытому старому» только выигрывают (не построили дом вовремя — у человека есть право прийти и забрать свои деньги с эксроу-счета), то банк в случае проблем с реализацией проекта останется один на один с его собственником. В одном из крупных регионов недостроенные вовремя дома у таких застройщиков-неудачников уже «изымают» и на определенных условиях передают другим строительным компаниям — на достройку.

Будут ли банки перестраховываться и заворачивать все вызывающие сомнения проекты, чтобы не попасть на токсичный?

— Сейчас идет выбор партнеров, с которыми можно работать по этой схеме, — объясняет эксперт. — Но серьезные банки всегда аккуратно выбирают абсолютно все инвестиционные проекты для финансирования. Деньги терять не хочет никто. Поэтому есть технологии минимизации рисков. Например, в том же проектном финансировании выдавать не сразу всю стоимость, а поэтапно. Кроме того, вряд ли серьезные банки будут заниматься финансированием строек, в которые застройщики либо совсем не вкладывают свои деньги, либо вкладывают меньше 10-15%. Потому что меньше 10-15% — это уже слишком мутная зона риска.

По три больших проекта на банк

Может ли застройщик «сбежать» в офшор с взятыми в кредит по проектному финансированию деньгами?

— Сбежать заемщик может с любым кредитом. Поэтому так тщательно и просчитываются все риски перед тем, как одобрять тот или иной кредит или не одобрять. Это касается любого банковского продукта — не важно, для юридических или физических лиц. Это суть банковского бизнеса — торговля рисками, — говорит Пашковский.

Но если неблагонадежные «физики» обычно просто скрываются от банка, дожидаясь то ли коллекторов, то ли судебных приставов, то юридические лица, если не хотят или не могут возвращать деньги, часто ведут себя изощреннее: взяв кредит на проект, который вдруг застопорился (из-за кризиса, неудачной сделки, обвала рубля и т.п.), они начинают прятать свой реальный баланс доходов и расходов от кредитора, тянут время — и тратят его как раз на вывод активов в офшоры.

Банкам из ТОП-10, по оценкам эксперта, в регионе вполне по силам финансировать по три крупных проекта жилищного строительства в год. Хотя мелкие компании тоже могут рассчитывать на свое участие в схеме — разумеется, если сами к этому готовы. Пока игроки рынка друг к другу присматриваются и, как сказал Пашковский, ведут переговоры. Застройщики вообще могут в этот переломный момент взять паузу и подождать ожидаемого роста цен на жилье, не вступая в новые проекты. Благо, у серьезных компаний всегда есть запас работ года на два: в то время как одна многоэтажка сдается, вторая находится на этапе котлована, к третьей подводят коммуникации, для четвертой покупают землю, а на пятую оформляют разрешение на строительство. Но рынок точно не умрет — эксперты в этом единодушны.