11 февраля 2019, 13:24

Во Владимирской области сократилось жилищное строительство

В 2018 году в России построили жилья на 5% меньше, чем в 2017-м. И Владимирская область не исключение: по данным Владимирстата, в регионе-33 жилищное строительство сократилось впервые за последние семь лет — более, чем на 6%. За год ввели в строй 7584 квартиры общей площадью 652 тысячи «квадратов».

Застройщики считают метры по-другому

Губернатор Владимир Сипягин называет стройкомплекс одной из ключевых отраслей. В этой связи снижение объемов — особенно тревожная тенденция.

Алексей Андреев, руководитель одной из ведущих владимирских строительных компаний — «Игротэк», говорит, что объемы строительства в области вовсе не сокращаются — если судить по выданным застройщикам разрешениям. Просто не все стройки начаты в прошлом году и тем более не все закончены. А в статистику попадают только сданные в эксплуатацию квадратные метры.

Мы спросили эксперта: если отрасль не стагнирует, то, значит, планы властей о росте объемов до миллиона «квадратов» в 2024 году — реальны? В одном только 2019-м запланировано увеличение ввода жилья во Владимирской области до 772 тысяч метров…

Андреев говорит, что не готов делать прогнозы на 2024 год, так как сложно сказать, как изменится рынок строительства жилья с учетом очередной реформы.

Его коллега, президент и основной акционер группы компаний «ПИК» Сергей Гордеев в материале forbes.ru высказался еще конкретнее: «Мы не купили ни одного проекта, работаем на старых запасах. Почему не покупаем? Непонятны правила игры».

Строить или не строить, решит банк

В чем же, собственно, заключаются новшества, так тревожащие строителей?

С 1 июля 2019 года жилищные проекты будут финансироваться по-новому. Застройщики больше не смогут напрямую привлекать деньги граждан на этапе строительства — власти явно устали от проблемы обманутых дольщиков и решили убрать предпосылки для их появления в принципе.

Теперь народные средства будут лежать на эскроу-счетах (спецсчет, который соответствует каждому из разрешений на строительство) в банках, а доступ к ним у застройщика появится только после ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что строить компаниям придется либо на банковские кредиты, либо на собственные оборотные деньги. Но для второго варианта надо быть супербогатой организацией, у которой много «лишних» денег для инвестиций «за горизонт». А есть ли у нас такие? Текущая экономическая ситуация говорит о том, что, скорее всего, строители потянутся за заемными средствами.

На открытие эскроу-счетов в стране уполномочены порядка 60 банков. Банкиры будут не только хранить, но и контролировать целевое расходование средств. Идея эскроу-счетов не оригинальна. Алексей Андреев говорит, что такие (или похожие) правила долевого строительства приняты во многих странах мира. Однако российские застройщики сомневаются, готовы ли наши банки к реформе на практике? Ведь фактически они становятся третьей стороной в соглашениях и будут решать вопрос целесообразности конкретных проектов. Проще говоря, от них будет зависеть, кого финансировать, а кого нет. Впрочем, косвенно они это и так решают.

Нужен ли застройщикам дополнительный контролер с финансовыми рычагами влияния? В отдельных случаях, видимо, да.

— Многие проблемы застройщиков нередко связаны с уровнем их компетентности, — рассуждает Андреев. — Например, компания просто переоценивает свои силы и ввязывается в заведомо нежизнеспособный проект. Потом тянет его изо всех сил, и в лучшем случае завершает в предбанкротном состоянии. Нередко решение «строить или не строить» принимается легко: есть земля — давайте строить. Посчитали — вроде все сходится. И сошлось бы, если бы спрос неизменно рос.

— А спрос падает?

— Скорее, он начинает фокусироваться на более профессиональных и востребованных проектах.

Кстати, отметим, сезонность перестала быть фактором спроса: если 5-6 лет назад пик покупок жилья приходился на осень и предновогоднее время, то сейчас спрос относительно равномерный весь год, плюс-минус 10-15%.

Ипотека — двигатель рынка

Строительство — отрасль с довольно длинным лагом оборачиваемости инвестиций. В среднем от трех до пяти лет, говорит эксперт.

По словам Андреева, застройщики зарабатывают 4-5 тысяч рублей с квадратного метра, а инвестиции в каждый проект априори исчисляются миллионами. Стоимость земли — ключевой фактор в конечном ценнике жилья. Поэтому во Владимире, например, уже практически не строят дома малой этажности. Учитывая, что очень богатых людей в области — раз, два и обчелся, и все они уже с недвижимостью, такие дома (в отличие от Москвы) у нас некому покупать. В этой связи идет градация рынка с уклоном в небольшое (самые спросовые сейчас — «двушки» до 60 метров), недорогое (от 32 до 42 тысяч рублей за метр) и практичное жилье. Причем практичность — это не только качество жилья, но и стоимость коммунальных услуг в будущем. Например, в Пиганове, где за несколько лет построили 800 квартир по средней цене 32 тысячи за метр, по нашим данным, квартплата в три раза ниже, чем в «центральном» Владимире. А это значит, что покупателю в Пиганове гораздо легче выплатить ипотеку, чем тому, кто решил жить с видом на «белый дом» или областную филармонию. Там и цена вопроса на всех этапах другая — 55-70 тысяч, в зависимости от проекта, и «коммуналку» бюджетной не назовешь.

Кстати, больше 70% покупок жилья во Владимирской области совершается именно по ипотеке. Наш эксперт считает ее благом.

— Ипотека — двигатель рынка и залог стабильности общества. Потому что с таким кредитом люди стараются крутиться, проявлять инициативу, искать допзаработки и держатся за свою работу, — уверен Алексей Андреев.

Реформа ускорит темпы строительства

Проектное финансирование может позитивно повлиять на отрасль, сжав лаг возврата инвестиций, но только если в перспективе заработает «как нужно» — к такому выводу приходят эксперты-теоретики рынка и практики-строители.

— До сих пор строительство и продажа жилья (начиная с этапа котлована) сильно зависели от внешних факторов. Например, если людям со стороны кажется, что стройка идет вяло или появляются какие-то отрицательные информационные вбросы, они просто перестают покупать квартиры в этом доме, — поясняет Алексей Андреев. — В итоге застройщику нечего вкладывать в завершение проекта. Он продал часть квартир на этапе котлована, а на другую часть покупатели не пришли. Или они идут, но недостаточно. Это большая проблема. С проектным финансированием застройщик уйдет от этой зависимости от продаж и сможет увеличить скорость строительства. Потому что все будет зависеть от финансирования банком. А если вырастет скорость строительства, то люди охотнее будут покупать, вносить деньги на эскроу-счета — у них прибавится уверенности в том, что их дом построят вовремя. Соответственно у застройщика стоимость заемных средств будет уменьшаться по мере пополнения эскроу-счета. И все будут довольны.

Сегодня главный «двигатель» строительного прогресса в регионе — это город Владимир, на его счету в 2018 году сданных 205 тысяч «квадратов». За ним идет Суздальский район (66,3 тысячи). Чуть меньше у Александровского района (65,1 тысячи) и Коврова (53,9 тысячи). По данным статистики, 44% сданного во Владимирской области жилья — многоквартирные дома, многие из которых — часть ЖК. После июля ситуация может измениться — с новыми правилами постепенно исчезнут проекты строительства больших жилых комплексов.

— Не каждый банк сможет или захочет финансировать проект ценой в миллиард. А вот 100-150 млн рублей — другое дело. Такое жилье легче построить, продать и — вернуть деньги, — предполагает директор ГК «Игротэк».

Читайте также: Новый генеральный план Владимира — попытка мэрии замести следы своих нарушений?

Последние новости:
29 марта 2024, 12:20
Во Владимирской области наградили работников сферы культуры
Во Владимирской областной филармонии 28 марта состоялось торжественное мероприятие в честь Дня работника культуры. В нем приняли участие председатель Законодательного Собрания Ольга Хохлова, заместитель губернатора Владимир Куимов, а также причастные к пра…
29 марта 2024, 12:16
Олимпийские чемпионы выйдут на старт Югорского лыжного марафона
В Ханты-Мансийске на дистанцию 50 км Югорского лыжного марафона выйдут знаменитые олимпийские чемпионы – золотой призер Сочи-2014 по лыжным гонкам Александр Легков, бронзовые медалисты Иван Алыпов и Алексей Петухов, а также неоднократный призер игр и трехк…
29 марта 2024, 11:59
Евгений Рычков прокомментировал инициативу жителей присоединить район к городу
Глава округа Евгений Рычков прокомментировал инициативу жителей, которые выступают за присоединение Муромского района к городу. По мнению градоначальника, этот вопрос необходимо тщательно изучить, взвесив всё плюсы и минусы, а главное - провести публичные…
29 марта 2024, 11:57
Спасатели помогли сберечь убранство храма
В городе Коврове Владимирской области муниципальный поисково-спасательный отряд пришел на помощь священнослужителям церкви Феодоровской иконы Божией Матери, в которой начали падать строительные леса.фото Алексея Кротова, sobory.ruСотрудник поисково-спасате…