Александр Шамов: «Мы в такое болото попали, и оно всех устраивает»
Ситуация в строительной отрасли региона в последнее время вызывает тревогу. Череда исков о банкротстве застройщиков заставила волноваться не только их самих, но и владимирских дольщиков. Заявление о несостоятельности поступило в суд и в отношении компании «Вертикаль», правда позже выяснилось, что его причиной стали бюрократические проволочки. Тем не менее владелец фирмы Александр Шамов признает удручающую ситуацию в строительной сфере. Об этом, а также о развитии Веризино и судьбе отрасли в целом мы вчера пообщались с бизнесменом.
ГОЛОВНАЯ БОЛЬ ПРЕЗИДЕНТА
— Александр Игоревич, когда мы встречались в прошлый раз, вы давали не слишком оптимистичные прогнозы о будущем отрасли. И вот на днях президент России Владимир Путин поручил за три года ликвидировать долевое строительство. Почему это произошло и к чему может привести?
— Прогнозы у меня и сейчас неоптимистичные. Отрасль входит в системный кризис и вряд ли его преодолеет. Мы сегодня уже видим последствия. Накануне передали, что в реестре обманутых дольщиков по России — 47 тысяч квартир, недавно было 8 тысяч. А при таком подходе, который демонстрируют к развитию отрасли ответственные товарищи, будет и 150 тысяч. Президент, видимо, осведомлен о назревающей проблеме, но до конца в ней не разобрался, поскольку информация поступает в искаженном виде, а экспертов надлежащего уровня нет.
На мой взгляд, причины кризиса в отрасли не экономические. Это неправильный системный подход к жилищному строительству, который демонстрируется последние несколько лет. Устранение дольщиков мало что изменит, наоборот — может привести к коллапсу, ведь все, кто сейчас находится в реестре, автоматически попадут в статус обманутых дольщиков, и достраивать объекты придется субъектам РФ, у которых таких денег нет. К тому же проблема не в 214-м законе («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» — ред.). Добросовестность застройщика не определяется положениями закона. Она определяется, в первую очередь, его личными качествами.
— Кому тогда понадобилась эта реформа?
— Это лобби финансовых учреждений, банков. Сегодня банк может давать только ипотеку. Она ему не очень выгодна, потому что процент низкий. Он хочет это компенсировать тем моментом, когда обворует застройщика. Он нам даст кредит под более высокий процент, под залоги, и он же выдаст ипотеку, которая останется в банке в счет погашения кредита. Но он будет фактически нами владеть. Это государственная политика, которая имеет благие намерения, но неправильно реализуемая, она приводит к созданию дополнительных препон и усложнению ситуации. Для того чтобы ее исправить, этим должны заниматься грамотные люди.
Дома из ЛСТК в Веризино-2, июнь 2015 годаВЫЖИВУТ КРУПНЕЙШИЕ
— К чему приведет кризис отрасли в регионе? Что можно ожидать в ближайшие годы?
— Поскольку кризис системный, можно ожидать банкротство еще ряда строительных компаний. Выживут только крупные. Несмотря на то, что сегодня с ними хуже, чем с некоторыми мелкими компаниями, выживут только крупные. Они каким-то образом справятся, потеряют рентабельность, сократят объемы, и учитывая то, что у них застройка больших территорий, куда уже подведены сети, создана инфраструктура, дороги — как у нас или того же «Игротэка», они смогут минимизировать объемы, сократить штат и пережить смутное время. Даже если обанкротится одна из фирм, входящих в группу компаний. Все понимают: ничего страшного нет в банкротстве «Игротэка» для его дольщиков, если сам Алексей Александрович — порядочный человек, а он таковым является. Ведь идут в «Игротэк», доверяя Андрееву, или идут в «Вертикаль», доверяя Шамову.
Поэтому сократив объемы и выполнив прежние обязательства, опять же подтянув пояса и не думая о заработках, и если государство это поймет и не будет иметь претензии к строительным компаниям, потому что вы знаете, что сегодня происходит — всех подряд фискальные органы драконят по полной. Если эти составляющие сложатся, то выживут крупные компании. Если фискалы будут усердствовать, то я думаю, не выживут и крупные компании, т.е. будет всеобщий коллапс, после чего будет какая-та очередная реформа, и государству придется существенно вкладываться.
— При сокращении объемов строительства, очевидно, заморозятся и какие-то объекты?
— Там, куда вложены бюджетные деньги, будут строиться, остальные заморозят. Но в отношении застройщиков все иначе. Не выполнишь свои обязательства — это пахнет тюрьмой, поэтому застройщики сегодня работают в пять раз больше, чем до кризиса, и пытаются выполнить обязательства в ущерб себе и выскочить как-то из этой ситуации. Я не знаю ни одного застройщика, который думает, как бы мне еще 20 лет строить. Он думает, как бы выйти на ноль и выбраться из этой ситуации, потому что все понимают, чем это кончится.
— Произойдет ли передел строительного рынка?
— Москвичи к нам точно не пойдут, тут рентабельности ноль. Мы сами тут выживаем, ведь квадратный метр не 150 000 стоит, не Москва. Поэтому никому не интересен Владимир, как и Кострома, и Нижний Новгород. Девелоперам высокого уровня заходить сюда нет никакого смысла. Передела никакого не будет, может быть, будет смена игроков, но это все равно будут региональные игроки.
Веризино-2. Июнь 2015 годаСТРОИТЕЛЬНЫЙ ЭКСТРЕМИЗМ
— Другие застройщики, в частности «ИСК Строй-Капитал», заявляли, что отмена программы «Жилье для российской семьи» и невыполнение государством своих обязательств принесло им убытки в 100 млн рублей. На вас это отразилось?
— Программа «ЖРС» давно приказала долго жить. По большому счету, никто на нее и не рассчитывал, и думаю, «ИСК Строй-Капитал» потерял не столько на вложениях в инфраструктуру, сколько на рентабельности объектов. Кулуарно цифры называются разные — и 100, и 120, и 200 млн Мы же строили дома в Веризино-2 по технологии ЛСТК. Это было гораздо дешевле кирпича, и я понимал, что мы построим этот объект без всякой программы — вступив в нее, не вступив — при 10-процентной рентабельности. Сегодня мы имеем нулевой результат, может быть, даже маленький минус. Т. е. закрытие программы на нас отразилось — мы ничего не заработали, но и колоссальных убытков не понесли.
Другая проблема, что много нереализованных квартир в этих домах, которые сдаются. Если бы эти деньги были, мы бы давно эти дома ввели. Медленно продаются, спрос низкий, но сегодня повысился. По Веризино-1 я вообще молчу, я доволен. Мы еще один дом заложили. Мы нащупали рыночную цену, она очень низкая, но позволяет нам пережить этот сложный период. Можно сказать, выйти в ноль. Ничего страшного — мы переживем эту ситуацию.
— Т. е. волноваться дольщикам не стоит?
— Ситуацию мы изменили, неважно какими путями. Если в прошлом году у нас было падение продаж, то сейчас у нас подъем продаж. Мы восстановили имидж, начали новые дома. Однако имеет практику некий экстремизм в коммунальной, в строительной сфере. Наработан ряд законов, которые вроде как призваны защитить дольщиков. И существуют юридически центры, которые на этом строят свой бизнес и предлагают гражданам взыскать с застройщиков неустойку за просрочку объекта. Их цель — заработать денег, а не помочь клиенту, потому что любой юрист сказал бы — давайте вы сначала получите свое жилье, срок от этого только увеличится, и размер штрафов и пени тоже увеличится. Нет, подают за два месяца до ввода, принимают решение — понятно, я его буду оттягивать, ведь у меня каждая копейка идет в этот объект. Видимо, недальновидно мыслят.
Несмотря на это, в конечном итоге мы справимся с ситуацией, начнем немножко новых объектов, сократим объемы и будем такой среднестатистической фирмой, а большего и не требуется, потому что нет такого ажиотажного спроса, как раньше.
ПЕРСПЕКТИВЫ ВЕРИЗИНО
— Что ждет в этой ситуации веризинцев?
— По Веризино-2 у нас запроектирована масса домов из кирпича. 7 этажей с маленькими квартирками, эксклюзив, которых нет сегодня в городе. Квартиры по 600 000 рублей студии — это старт-ап для любого приезжего в город, для студентов и т.д. Я уже вижу повышенный интерес к этому и очень на это рассчитываю. Пока же наша задача — ввести еще 7 домов. Но в этом году объекты имеют гораздо большую степень готовности, чем в прошлом. Даст Бог, все преодолеем и наших дольщиков обеспечим жильем.
В Веризино-1 мы начали дом № 15. Там тоже квартиры по достаточно низкой цене. Что касается школы, то ее строительство запланировали на 2021 год по госпрограмме. Для детского сада участок есть. Стоит объект примерно 100 млн, и с этим справится даже местный бюджет за пару лет, но это не первоочередная задача. Сейчас не до жиру — быть бы живу. Когда люди действительно озадачатся этой проблемой, обозначат свою позицию, конечно, движение по этому объекту пойдет. Пока же мы будем делать встроенные детские сады.
— Есть ли подвижки по дороге-дублеру?
— Желание ее ввести чиновники демонстрируют, но помощи нет. Загвоздка с освещением. Проектом оно действительно предусмотрено, и поэтому мы не можем сдать объект, не соответствующий проекту. Сейчас мы переделываем документы и приводим их в соответствие тем параметрам, в которых сейчас существует дорога. До конца года ее ввести в эксплуатацию реально, была бы воля у властей. А так дорога готова.
Не введенная в эксплуатацию дорога-дублерНЕСБЫТОЧНЫЕ ПЛАНЫ ОРЛОВОЙ
— Учитывая ситуацию в отрасли, смогут ли застройщики выполнить план по строительству на этот год и наказ Орловой вводить по миллиону квадратных метров уже в 2018 году?
— На самом деле, при таком жестком подходе, который сегодня демонстрируется при приемке домов, планы не могут быть выполнены, потому что объект надо сдать при 100-процентной готовности, а сделать это могут единицы. Раньше мы сдавали под гарантийные письма, сегодня они отменяются. И это правильный подход. Зачем нам кривые показатели — пусть будут какие есть. Но для нас это беда, потому что мы срываем сроки перед дольщиками.
Так что сегодня каждый сам по себе, но при этом есть разговоры о некоем плане, который в общем-то и отменен, поэтому я думаю, и гнаться никто не будет за этими цифрами, да никто и не требует. Мэрия, конечно, демонстрирует желание выдать какие-то показатели, Белый дом тоже, но при этом какого-то напряга не наблюдается, потому что и те, и другие понимают — ну нарушат, и что? Это же не директива центра. Все понимают, что нужно довести до конца старые объекты, и палки в колеса не ставят. Расхлебывать-то все властям. Мы в такое болото попали, и оно всех устраивает. Это лучше, чем на острие ножа. Нет гонки — мне и не надо. Мне пока хватит.
— Т. е. кадровая чехарда в Белом доме на вас не повлияла?
— С новым директором департамента строительства мы пока не встречались. Ждем нового года, когда бразды правления перейдут Белому дому. Тогда, наверно, будут какие-то встречи, презентации. Пока необходимости общения не было. Может, наконец-то мы будем через единое окошко подавать документы и получать разрешения в срок, без выкрутасов. Вообще было бы идеально. Вообще-то все идет к тому. Все имеющиеся проблемы — субъективного характера. Чиновник тоже понимает, что, создав препоны, он уронит себе на ногу топор в будущем, поэтому он затаился и держит себя в руках. А это выгодно всем.