Страсти по кадастру: все, что нужно знать об оценке недвижимости Владимирской области

19 августа 2015 года компания ООО «МОК-Центр» завершила процедуру кадастровой оценки объектов недвижимости по заказу Росреестра. Представленный отчет, занимающий 7,7 Гб памяти на жестком диске содержит самую разнообразную информацию: от свежих отсчетов Владимирстата по численности населения до скриншотов прайсов на квартиры из открытых источников. Значительную и важнейшую часть отчета составляют пункты 6 «Результаты оценки» (папка с Excel-таблицами) и Сводный отчет (в целом читаемый и доступный для понимания неспециалиста).

Судя по представленным документам, оценку проводили 3 специалиста. В папке прилагаемых документов среди прочего, значатся сканы их дипломов, свидетельств о квалификации и полисов страхования.
Сам по себе отчет огромен, количество информации в нем таково, что дать какую-либо обоснованную аналитическую оценку проделанной работе не представляется возможным. В отчете значится 1 067 816 всевозможных объектов недвижимости. Потому, готовя данный материал, мы пришли к выводу, что целесообразно дать читателю информацию о том, каким путем проводилась работа оценщиков и как в такой большой стопке документов найти важное. Также мы приведем несколько цитат общего характера о сводного отчета, подготовленного ООО «МОК-Центр», характеризующего жилищный форд региона в целом.
Кадастровая оценка недвижимости производилась при помощи автоматизированной системы оценки объектов недвижимости ПК «Массовая оценка» на основании данных, полученных специалистами от Владимирстата, департамента имущественных отношений Владимирской области и с применением данных о рыночной стоимости объектов, полученной из открытых источников. Последние данные приводятся в виде скриншотов с сайтов barahla.net, doska.ru, smartshop33.ru, slando.ru, rosrealt.ru, vlamirhouse.ru.

Пример скриншота из отчета.

К данным из открытых источников добавлены данные по всем зарегистрированным сделкам на рынке недвижимости региона в период с 1 января 2014 года по 1 марта 2015 года, полученным от департамента земельных и имущественных отношений администрации области.
При оценке недвижимости использовались такие важные и традиционные для данного вида работы критерии, как материал стен дома, год постройки здания, расстояние до областного центра, наличие подсобных и вспомогательных помещений. В итоге вся недвижимость региона была разделена на 13 больших групп, внутри которых существует деление на множество подгрупп.
Окончательный отчет по кадастровой стоимости объектов недвижимости приведен в таблицах в пункте 6. Собственники жилья могут оспорить полученные данные в региональном отделении Росрестра. Известны уже несколько случаев обращений по данному поводу.
При составлении отчета ООО «МОК-Центр» указало на ряд допущений в документах. Ключевыми из них является следующие:
1. Ввиду огромного объема работы, проведенного специалистами, допущенные опечатки не исправлялись.
2. Полученные данные по рыночной стоимости недвижимости из отрытых источников считаются достоверными.
В сводном отчете о проделанной работе, специалисты ООО «МОК-Центр» дают анализ рынка недвижимости региона (стр. 74). Публикуем наиболее интересные выдержки из него: Владимир — территория доступного жилья. Цены на квартиры в городе и окрестных населенных пунктах имеют предпосылки к росту благодаря близости столицы Российской Федерации. В областном центре работают агентства недвижимости, предлагающие купить или продать квартиру во Владимире.
Основной объем предложения вторичного рынка квартир приходится на пятиэтажки разных лет постройки, основную массу составляют кирпичные хрущевки и брежневки. На рынке присутствуют дома с квартирами улучшенных планировок. Жилищный фонд советского периода соседствует со старинными районами усадебной застройки, в которых также продаются дома, доли в домовладениях и обособленные квартиры.
Основными покупателями во Владимире являются москвичи, переселенцы из стран СНГ, выходящие в отставку военные. Горожане также улучшают жилищные условия, предпочитая «вторичке» квартиры в новостройках.
Большую часть новостроек составляют монолитно-кирпичные дома. Основной территорией новой застройки является пригородный микрорайон Юрьевец, где возводятся 17-этажные высотки. Новая застройка представлена по большей части квартирами эконом-класса. Спросом пользуются малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры.
Рынок аренды квартир города имеет невысокий уровень активности. Жители Владимира уезжают на заработки и желают сдать жилье. Основными арендаторами, желающими снять квартиру во Владимире, являются трудовые мигранты, а также москвичи пенсионного возраста, сдающие квартиры в столице, молодые семьи, не желающие жить под одной крышей с родителями.
На рынке аренды востребованы в первую очередь одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса. Однако в летний период возрастает интерес к предложениям краткосрочной аренды квартир и домов со стороны экскурсионных туристов.
Основные тенденции рынка жилой недвижимости (итоги 2014 года):
— максимальное снижение стоимости 1 квадратного метра жилья в многокомнатных квартирах отмечено как на первичном, так и на вторичном рынках;
— по итогам IV квартала многокомнатные квартиры вторичного рынка потеряли в цене 12,3% стоимости;
— максимальное квартальное удешевление отмечено в сегменте новостроек Октябрьского района.

Отчет содержит и сравнительный анализ стоимости недвижимости:

В завершении обзора приведем таблицу стоимости квартир, опубликованную в сводном отчете: Сергей Морковкин