Привлеченные «метром»

Вклад стройотрасли в ВРП Владимирской области составляет около 10 процентов. Ежегодно застройщики вводят в строй по 500 тысяч «квадратов» многоквартирных домов. Вместе с ИЖС этот показатель превышает 780 тысяч «квадратов». С помощью экспертов изучаем риэлторский рынок региона. Объем — в десятки миллиардов Прямо сейчас на одном интернет-ресурсе выставлено на продажу почти 24 тысячи квартир по всей области. Продавать владимирским риэлторам есть что: общий объем только вновь вводимого жилья, без учета вторички, оценивается в 30 млрд рублей. Это мы считали по прошлогодней средней стоимости жилья во Владимире в 40,5 тысячи рублей за метр. Но эта цифра — производная от цен за готовые квартиры (от 46 тысяч до 53 тысяч за метр) и тех, что продаются на стадии котлована (от 35 тысяч). Средняя цена ликвидных квартир во Владимире (1-2 комнаты, нестарые, не на окраине и не на крайнем этаже) — 2-2,5 миллиона. Эти 30 миллиардов не учитывают рынок офисной, торговой, производственной недвижимости, точный оборот которого не назовет никто. Но и он внушительный. Судите сами. 77,1 тысячи рублей — такова средняя стоимость метра коммерческой недвижимости во Владимире в 2014-м и в самом начале 2015 года. Средняя ставка аренды — 12 тысяч за «квадрат». Офисная недвижимость при продаже в среднем стоила 47,9 тысячи, при аренде — 6,1 тысячи. Производственные здания тянули на 21,2 тысячи рублей за метр при продаже, 2,6 тысячи — при аренде. Но сейчас цены изменились: 83,2 тысячи в среднем придется выложить за метр торговой недвижимости. Зато аренда подешевела до 10,4 тысячи. По офисам цена продажи выросла до 48,3 тысячи, а аренда упала — до 5,6 тысячи. По производственным цехам просели и продажа, и аренда: до 19,3 тысячи и 2,2 тысячи соответственно. При этом 70 процентов рынка коммерческой недвижимости — производственные площади. Но по количеству предлагаемых к сдаче или продаже объектов лидируют именно офисы (54 процента). То есть рынок большой. Но бюджету от него пользы немного. Бизнес, специализирующийся на недвижимости, в основном работает на «упрощенке», своего имущества практически не имеет, продает чужое и налогов на имущество не платит. А официальные зарплаты агентов во многих риэлторских компаниях просто «кошкины слезы». И отчисления НДФЛ — соответствующие. В приватных разговорах руководители риэлторских агентств говорили мне, что агенты в их компаниях за полгода-год зарабатывают на машину. Не врут: пешего риэлтора еще никто ни разу не видел. В Палате их только 23 Сколько во Владимире посредников по продаже и сдаче в аренду недвижимости, доподлинно неизвестно. В этом бизнесе есть и легальные компании, и ИП, и «вольные художники». Последние работают «вчерную», не платят налогов и зарабатывают не фиксированным тарифом за услуги, как легальные агентства, а «отжиманием» части сделки в свою пользу. Завышают цену для покупателя, не ставя в известность продавца. — Сейчас деятельность риэлторов практически никак не регулируется, отсутствует лицензирование, нет специального федерального закона. И это проблема с точки зрения контроля. Бюджет в итоге недополучает серьезные деньги, — говорит руководитель областного УФНС Сергей Кошелев. Членством во Владимирской палате риэлторов сейчас могут похвастаться лишь 23 агентства недвижимости. Три года назад их было 27, а один из участников рынка называл общую цифру по Владимиру — 160 агентств и фирм недвижимости. Члены Палаты тоже ратуют за организованный рынок. Как-то директор крупного владимирского агентства «Иоффе и Партнеры» Александр Иоффе рассказывал, что после отмены лицензирования этот рынок стал неорганизованным, из-за чего развелось много частников, которые не только оттягивают на себя часть рынка, но и часто портят имидж профессии, так как, по сути, ни за что в сделке не отвечают, а сумму за услуги нередко берут «с потолка». Но вот еще одна цифра. По данным налоговиков, посредническими услугами при сделках с недвижимым имуществом в нашей области занимаются целых 273 организации. Сюда входят и застройщики, которые не только строят здания, но и продают их сразу или по частям. Большинство организаций работает на упрощенке (по ставке 6% с уменьшением исчисленного налога на сумму страховых взносов). Но и от этого стараются увильнуть: часть агентств занижает налоговую базу через оформление сделок договорами займов, при получении и выплате займов через учредителей… В результате только 53 организации из всех (менее 1/5 части) обеспечивают основной объем налоговых поступлений от этого бизнеса — 27,4 млн за прошлый год, 10,3 млн — за пять месяцев с начала этого года. Занижают? Согласитесь, 27,4 млн за год — негусто для рынка, оцениваемого в десятки миллиардов. Понятно, что находит покупателя далеко не все из того, что выставляется на продажу. Но цифры все равно неадекватные. И тут напрашиваются два варианта. Либо эти 53 организации умудрились поделить рынок и нормально зарабатывают, не давая жить конкурентам. Либо только эти 53 организации ведут себя по отношению к бюджету честно. Около половины (45-52%) всей официальной выручки агентств недвижимости приходится на сделки с юрлицами (застройщиками, банками и т.п.). И тут все относительно прозрачно. Но этого не скажешь о работе с «физиками». Люди, покупая-продавая жилье, предпочитают платить наличными. А учитывая, что сделки на предоставление риэлторских услуг в госорганах не регистрируются, то чего бы суммы и не занижать? Правда, в последние годы сделать это стало сложнее: народ разобрался в выгодах имущественного налогового вычета и стремится указывать в документах купли-продажи близкую к реальной цену. Но это не значит, что агентства не могут в своей отчетности «нарисовать» другие цифры. Но и уличить их в этом уже можно: ведь декларации агентств и их клиентов с заявкой на налоговый вычет в итоге попадают в одно место. В налоговую. Сопоставить одно с другим — дело времени и техники. Глупо рассчитывать, что они не будут этим заниматься при тренде на ужесточение налоговой дисциплины. Кошелев рассказал, что за 2014 год из 273 налогоплательщиков декларации с нулевыми доходами в УФНС представили 67 организаций. А 57 и вовсе обошлись без деклараций. При этом семеро налогоплательщиков заявили о приостановке деятельности (мол, кризис, рынок встал). А семеро «попались» — они в 2014 году работали и зарабатывали. Так что в этом году налоговики проведут детальный риск-ориентированный анализ деятельности всех зарегистрированных игроков рынка. Кто-то дождется и выездных налоговых проверок. Так что ради минимизации потерь лучше постараться самостоятельно оценить риски и добровольно уточнить свои обязательства, сэкономив время и деньги, которые могут уйти потом на штрафы и пени. Агенты «из любви к искусству» Мало таким фирмам липовой выручки, так они еще и официальные зарплаты занижают. Кошелев говорит об этом так: — Косвенно о неполном отражении выручки свидетельствует и размер средней зарплаты в агентствах… Как можно за полгода-год заработать на машину, да и просто прожить, если официальная зарплата составляет 5-9 тысяч рублей/месяц? А если верить отчетности самих агентств, то их агенты порой даже на 3-3,5 тысячи соглашаются. То есть практически «из любви к искусству» вкалывают. При этом средняя зарплата по отрасли — 19,5 тысячи. Даже она не выглядит адекватной в сравнении со средними заработками по экономике (более 22 тысяч). Среднюю зарплату по экономике во многом формирует производственный сектор. А у завода и у риэлторского агентства разные «производственные затраты» — агентству как минимум не надо закупать сырье. Но из тридцати с лишним владимирских агентств, находящихся «в зоне риска по непоступлению НДФЛ» (некоторые из них очень известны), только у шести средняя зарплата сотрудников в прошлом году составляла более 10 тысяч! Кто поверит, что агенты мечутся по городу за такие деньги? Как никто не верит, что врачи в некоторых частных клиниках или охранники в ЧОПах трудятся за официальные заработки в 3-6 тысяч рублей… Естественно, власти и правоохранительные органы не хотят мириться с ситуацией, хотя признают — переломить ее сложно. Сейчас по результатам работы комиссий по легализации зарплаты дополнительно в бюджет поступило 269 тысяч рублей в качестве доплаты по НДФЛ (237 тысяч — от одной конкретной фирмы). А 12 агентств увеличили или пообещали увеличить официальные заработки сотрудников, хотя сделать это на заседаниях комиссий рекомендовали всем. РЕЙТИНГИ Во Владимире самая дорогая торговая недвижимость в прошлом году была в Ленинском районе. В этом году лидерство перехватил Октябрьский район. А самый бюджетный был и есть Фрунзенский. Самые дорогие офисы — в Октябрьском районе (на 28% и на 7,7% дороже, чем соответственно во Фрунзенском и Ленинском районах). А вот на заводские цеха цены круче всего в Ленинском районе, ниже всего — в Октябрьском.