Как управлять многоквартирным домом?

5 апреля в пресс-центре «КП»- Владимир» прошел «круглый стол», посвященный теме «Обслуживание многоквартирных домов: от необходимого минимума — к высокому качеству услуг».

Основной темой дискуссии стало лицензирование управляющих компаний, но собравшиеся успели обсудить и другие острые вопросы сферы ЖКХ.

За «круглым столом» беседовали начальник государственной жилищной инспекции администрации Владимирской области Сергей Шахрай, начальник Владимирского филиала ФГУ «Мосрегионэнерго» Сергей Мокроусов, председатель ТСЖ «Машиностроитель-7» Наталья Рухманова, директор ООО «Квартал Плюс» Юрий Семенов, директор ООО «Лифтовик» Александр Глухов, директор УК «ЛиОН» Татьяна Кондратьева, директор ООО «Жилищник» Олег Яворский, директор ООО «УО «РМД» г. Ковров Марина Горохова.

Останутся только лучшие

С 1 мая компании, не получившие лицензию, не смогут продолжать свою деятельность по управлению жилым фондом. О том, как проходит лицензирование УК в 33 регионе, подробно рассказал Сергей Шахрай.

— Сфера ЖКХ остается одной из самых проблемных в России, и Владимирская область не исключение. Лицензирование призвано отфильтровать с рынка слабых игроков, повысить качество обслуживания, сделать рынок динамичнее. В нашем регионе процесс аттестации идет успешно.

Вся информация об аттестации открыта и лежит на нашем сайте. Мы проверяем компании по установленным законом правилам. Делаем запросы в МВД, налоговые органы, Минстрой РФ. Обращаем внимание на то, как УК информируют граждан о своей деятельности. Многие предоставляют неполные, устаревшие данные, фальсифицируют решения общего собрания. Учитываем обращения граждан, в том числе о том, что компания скрывает данные о своей работе. Таким образом, жители могут повлиять на процесс лицензирования.

Некоторые компании не прошли лицензирование, так как их руководители имели незакрытую судимость. Уровень подготовки кадров не всегда соответствует должному уровню. Были и угрозы в адрес экзаменующих, и предложения о взятке, хотя экзамен в электронном виде в принципе не позволяет решить вопрос таким образом. В итоге ряд организаций уже отсеялся. Компании заявили, что уходят с рынка.

Сейчас решается вопрос обеспечения обслуживания жилых домов, чьи управляющие компании не прошли аттестацию. Как вариант, рассматривается форма временного управления, пока жильцы выбирают другую компанию.

На сегодняшний день 90% УК подали заявления, 253 сотрудника 180 организаций успешно сдали экзамен. Благодаря хорошей организации, процесс идет оперативно. Есть все шансы завершить лицензирование к 30 апреля. Компетентные организации легко проходят аттестацию.

— Мы быстро подготовили документы и прошли экзамены легко и просто, — подтверждает Марина Горохова, директор ООО «УО «РМД» г. Ковров. — Сейчас идет проверка Жилищной инспекции. Нарушения есть у всех, и у нас тоже, но вполне устранимые.

Главней всего — погода в доме

Участники дискуссии пришли к важному выводу: успех любой управляющей организации, будь то УК или ТСЖ, напрямую зависит от того, как выстроены отношения с собственниками-жильцами. Многие вопросы жилищного управления упираются в неспособность жильцов и УК найти общий язык.

— Как можно привлечь собственников к более тесному сотрудничеству?

— Более активно привлекать к своей работе Советы управления домами, — предлагает Марина Горохова. — Они могут обеспечить эффективную обратную связь между жильцами и управляющей компанией, а также контролировать выполняемые работы и оказанные услуги по договору, совместно решать вопросы по ремонту общего имущества дома, определяя их очередность, исходя из суммы начисленных платежей. А при недостатке денежных средств принимать решение о дополнительных платежах на те виды работ, которые собственники желают провести.

— Как определяется минимальный список услуг, оказываемых УК?

— Минимальный перечень работ и услуг определен Постановлением правительства РФ. Мы его можем дополнять, внося свои предложения на утверждение собственникам жилья согласно жилищному законодательству. У каждого дома свой собственный перечень работ и услуг, его содержание зависит от состояния здания и его территории, оборудования, от количества услуг, которые хотят получить жильцы, и их финансовых возможностей. Минимальный перечень работ и услуг довольно дорогой для большинства собственников. Поэтому мы пошли другим путем. Выделяем дополнительные виды работ, ищем индивидуальный подход для каждого дома по решению проблем.

— Что легче — работать с новостройками или старым жилым фондом?

— В каждом доме свои особенности. В новостройках вылезают проблемы, которые оставили нам застройщики. В старом фонде зачастую живут малообеспеченные или несознательные, неактивные жильцы. Неудивительно, что УК не слишком стремятся заполучить такой жилой фонд. Собственники там зачастую не могут или не хотят оплачивать средства на ремонт общедомового имущества. Зато в домах, где жильцы активны, мы вместе многого добиваемся. В таких домах и новые пластиковые окна, и отремонтированные подъезды, и решены вопросы по энергоэффективности путем выноса электрических счетчиков на лестничные площадки, замены электропроводки и установки датчиков движения, с заменой вводов в дома. На одном из домов построили индивидуальную газовую котельную. Поэтому бывает, что два одинаковых здания выглядят совершенно по-разному.

Вот почему так важно совместить усилия УК и собственников. Только так возможно эффективное управление домом.

Жилищные воры и неплательщики

Воровство общих ресурсов давно стало массовым явлением. Жильцы не обращают внимания на то, что их сосед использует в личных целях общедомовые источники электроэнергии.

Злостные неплательщики за услуги ЖКХ также перераспределяют общие средства собственников в свою пользу. Но об этом мало кто задумывается.

— Такие жильцы воруют деньги из вашего кармана, — объясняет Олег Яворский, директор ООО «Жилищник». — Все привыкли, что общее — это как бы бесплатное. Но жильцы платят за содержание общедомовой территории. Значит, если кто-то ворует электричество, не оплачивает счета, расходы других жильцов увеличиваются. Справиться с жилищными воришками помогают современные системы учета. Установка оборудования платная, эти деньги возвращаются за счет снижения платы на общие расходы.

Неплательщики — это головная боль всех работников сферы ЖКХ. На практике с ними очень трудно бороться. У нас есть собственники с задолженностью 50-60 тысяч рублей, и это только за жилищные услуги, не считая долга за коммуналку. Пока практически с любого из них крайне трудно взыскать деньги. И все же у нас появилась надежда — в правительстве готовится законопроект, ужесточающий меры наказания за неоплату услуг ЖКХ.

С этой темой напрямую связана проблема юридической неграмотности населения.

— Уже много лет собственники многоквартирных домов не могут принять тот факт, что по закону все вопросы содержания и ремонта жилья ложатся на них, — продолжает Олег Яворский. — Для этого они могут выбрать любую форму, начиная от самостоятельного управления и заканчивая управляющими компаниями. Но немало граждан до сих пор ждут, что все заботы возьмет на себя государство и местные власти.

Жильцам трудно разобраться с начислениями на общедомовые нужды. Трудно прийти к соглашению, на что в первую очередь направить средства. Кому-то нужна детская площадка, кому-то стоянка. Одни голосуют за ремонт подвала, у других над головой течет крыша. Но разбираться со всем этим, как правило, никому не хочется.

— Как вы решаете эту проблему?

— Мы тесно работаем с Советами домов, ведем разъяснительную работу, согласовываем с собственниками все наши действия. Я выезжаю на все собрания, привожу специалистов в том или ином вопросе. Дома, где жильцы понимают необходимость сотрудничества и могут договориться между собой, успешно ремонтируются.

Проблемы, недовольные собственники есть у всех, так как в общем деле участвует множество людей разных взглядов и моральных норм. Мы стараемся решить все спорные вопросы в досудебном порядке.

— Как же снизить инертность собственников во взаимодействии с УК?

— Работа движется там, где компании постепенно учат собственников активной позиции, — считает Татьяна Кондратьева. — Работают с уполномоченными, с инициативными группами, предлагают пути решения задач, подробно раскрывают предстоящие расходы с конкретными выкладками в руках.

УК «ЛиОН» молодая компания. Но я 12 лет была председателем ТСН, глубоко погрузилась в эту сферу, накопила большой опыт. Открыв управляющую компанию на технической базе ООО «Лифтовик», мы во главу угла поставили работу с людьми и улучшение качества услуг. Должна быть открытость в отношениях между всеми участниками: жильцами, управляющей компанией и подрядчиком.

Порядок гораздо легче поддерживать в тех домах, где собственники смогли скооперироваться и сконцентрировать свои усилия и средства на решение конкретных задач. Только совместно мы можем изменить практику управления жильем в лучшую сторону.

Не менее важно повышать юридическую и экономическую грамотность жильцов. Многие собственники не знают своих обязанностей, даже не пытаются вникнуть в смету расходов. Но когда мы делаем ремонт у себя дома, то стараемся учесть все. Общедомовая площадь, прилегающая территория тоже требуют такого отношения.

Разъяснительная работа повышает доверие населения, меняет их отношение к проблемам содержания дома. Надо убеждать людей.

Проблема капитального ремонта также волнует собственников жилья. Одним из трудных вопросов остается капитальный ремонт лифтов.

— С плановым осмотром и мелким ремонтом все в порядке, — сообщает Александр Глухов. — Сотрудники ООО «Лифтовик» оперативно устраняют неисправности, следят за доверенным нам лифтовым хозяйством. Но время от времени лифты ломаются капитально.

Финансирование текущих работ по обслуживанию лифта входит в тариф, а ремонт и замена отдельных узлов капитального ремонта оплачивается по отдельному договору, и с жителей приходится дополнительно собирать на эти затраты. В настоящее же время управляющим компаниям и ТСЖ приходится идти «с шапкой» к жильцам и собирать целевой сбор на ремонт. Это всегда вызывает недовольство. Я считаю, что эти затраты необходимо оплачивать из Фонда капитального ремонта.

В области в 2014 году по программе капитального ремонта на тендер была выставлена замена более 100 лифтов. Участвовали в тендере три организации, и каждая из участников выиграла. Были заключены договора. Но результаты всех тендеров были отменены, и все лифты отдали «намеченной» фирме. В результате замену лифтов по лоту, который был выигран нами и результаты которого впоследствии были отменены, выполняла бригада с Украины. То есть зарплата и налоги из области «ушли». Наши монтажники, у которых семьи и дети, остались без денег, а эти деньги могли бы остаться во Владимире. А ведь эти лифты, которые были заменены, обслуживала до замены и продолжает обслуживать после наша организация. Очень хотелось бы, чтобы все это не повторилось в 2015 году. А к «Комсомолке» пожелание, чтобы она освещала ход проведения тендеров. Когда есть справедливость — народ уважает власть.

Конкуренция мешает работе или повышает качество услуг?

На этот вопрос ответил Юрий Семенов.

— Конкуренция всегда приводит к улучшению ситуации, ведь мы все стараемся работать лучше в борьбе за клиента. Это объективная реальность.

— Каким образом принимается решение на тот или иной вид работ?

— Решения должны приниматься на общем собрании жильцов. Собрать нужный состав трудно, поэтому нередко выдвигается инициативная группа или представитель собственников. Только они могут принимать окончательное решение. Мы выносим проблему на обсуждение, предлагаем пути ее решения.

Работа управляющей компании должна быть прозрачной. Каждый собственник может получить в компании любые документы, информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ. Наши отчеты мы размещаем и на сайте УК.

Когда мы только начинали работать, то постарались выявить слабые участки нашего жилого фонда. На их устранение и направили основные силы. Но старались не забывать и о текущих проблемах. Сейчас работа налажена, но дел хватает с лихвой.

ТСЖ круглосуточно на связи

Одно из несомненных плюсов ТСЖ в том, что председатель товарищества и другие члены правления в любое время доступны для общения с собственниками жилья. Это помогает оперативно решать возникающие проблемы. По крайней мере, именно так работает ТСЖ «Машиностроитель-7».

В региональном конкурсе «Лучшее предприятие в сфере ЖКХ» по итогам 2014 года в номинации «Лучшее ТСЖ» победило товарищество собственников жилья «Машиностроитель-7», г. Ковров. Председатель Наталья Рухманова смогла объединить жителей общим желанием создать себе комфортные условия жизни.

— Наш дом — одна из самых старых девятиэтажек Коврова, — комментирует Наталья Рухманова. — Ей больше тридцати лет. Долгое время дом находился в плохом состоянии. Крыша протекала, в подвале постоянно стояла сырость, всюду разруха. Мы сменили несколько компаний, ничего не менялось. Жильцы решили создать ТСЖ, чтобы собственными силами привести наш общий дом в порядок. И нам это удалось сделать всего за полтора года.

Члены правления ТСЖ всегда готовы прийти на помощь. Я постоянно на связи, жильцы звонят мне на мобильный, подходят с вопросами на остановке, на улице. Мы никогда не отказываем в совете, находим понимание с каждым из собственников. Отчитываемся обо всех тратах, все доходы и расходы строго контролируются. Главная цель нашей работы — поддержание и улучшение условий проживания в нашем доме.

— Почему вы взялись за такую беспокойную работу?

— Это мой родной дом, здесь живет уже третье поколение нашей семьи. Я в лицо знаю жителей всех 144 квартир, люди мне доверяют, приходят с личными проблемами. Когда все только начиналось, подумала: «Кто же, если не я?» Первое время было очень трудно. И плакала, и хотела все бросить. Месяц ночевала в подвале, пока шел ремонт. Потом поселилась на крыше. Но теперь, когда везде сухо, дом в порядке, и настроение боевое, и работается с удовольствием.

И все же не могу не сказать, что работа по управлению домом — тяжелый труд. Многоквартирный дом — это сложный организм. Каждый жилец имеет свое мнение, свой взгляд на решение той или иной проблемы, представления о том, что такое хорошо и что такое плохо, каким должно быть наше домовое хозяйство. Нужно с каждым поговорить, убедить.

Постепенно мы учились согласовывать интересы членов нашего ТСЖ. Это невозможно без взаимного доверия, уважения. Зато результат заставляет гордиться тем, что мы сообща можем создавать достойные условия для наших семей.

Сегодня у нас все понимают, что дом — это общее хозяйство, независимо от этажа проживания. Форму ТСЖ можно рекомендовать тем домам, где можно организовать деятельный актив. Нужно понимать, что управляющему, кроме организационных навыков, потребуются знания в технической, юридической и финансовой сферах. Нам пришлось многому научиться, многое узнать.

— Вы используете новые технологии в оптимизации управления домом?

— Мы стремимся к этому. К примеру, сотрудничество с Владимирским филиалом ФГУ «Мосрегионэнерго» позволило нам оптимизировать энергозатраты. Они нашли источники утечки, и мы смогли устранить тепло- и водопотери.

Диагностика инженерных сетей зданий глазами профессионалов

Как сделать свой дом по-настоящему энергоэффективным, снизив затраты на тепло, воду и электроэнергию? Об этом рассказал Сергей Мокроусов, начальник Владимирского филиала ФГУ «Мосрегионэнерго», почетный энергетик РФ.

— Согласно законодательству, для многоквартирного дома должен быть определен класс энергетической эффективности здания. На текущий момент данный показатель установлен только у 20% жилых домов на территории Владимирской области. Каждый житель может узнать, какой класс энергетической эффективности у здания, в котором он проживает, для этого необходимо зайди на сайт «Реформа ЖКХ/ Мой дом» и найти его по месторасположению.

Класс энергетической эффективности здания эксплуатируемых многоквартирных домов определяется, исходя из фактических показателей удельного годового расхода тепловой энергии на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение. Принято распределение по пяти классам энергоэффективности, которые обозначаются от «А» (наивысший уровень энергоэффективности) до «E» (наиболее затратный).

Так как отопление и горячее водоснабжение являются самыми высокими статьями затрат в платежных квитанциях жителей, то, соответственно, данному показателю стоит уделять особое внимание.

Класс энергетической эффективности должен устанавливаться только на основании полученных при проведении энергоаудита результатов: фактическим данным, полученным при инструментальных замерах; теоретическим расчетам на базе проектной документации.

К сожалению, многие собственники жилья и управляющие компании не придают энергообследованию существенного значения.

Энергоаудит позволяет сэкономить на оплате энергии

Основная задача энергоаудитора — найти причины нерациональных потерь энергоресурсов и выработать технические решения, которые позволят снизить потери энергоресурсов.

Если для того, чтобы повысить класс энергетической эффективности здания на пару пунктов, например, с класса «D» до класса «B», жильцам необходимо вложить большой объем денежных средств (5-7 млн руб.) со сроком окупаемости 12-15 лет, то есть направления, которые помогут сразу снизить жильцам затраты на оплату коммунальных ресурсов.

Основная задача, которая должна ставиться перед энергоаудиторской организацией при обследовании многоквартирных домов, — снижение затрат на оплату ресурсов в местах общего пользования домов: электроэнергия, горячая и холодная вода. В данном случае срок окупаемости затрат на энергоаудит, относительно получаемой экономии от снижения оплаты на коммунальные ресурсы жильцов, составляет от 2 до 6 месяцев.

В платежных документах жильцов данные затраты возникают за счет разницы показаний между общедомовыми и индивидуальными приборами учета. Одной из причин данного отклонения является несанкционированное и сверхнормативное потребление ресурсов.

Целью энергоаудитора, как квалифицированного специалиста, является оказание содействия управляющей компании или ТСЖ в выявлении технических причин и нарушителей с целью снижения затрат на общедомовые нужды до минимального уровня.

На основании многолетней работы в данной сфере, могу утверждать, что данная задача является достаточно трудоемкой, но выполнимой, самое главное — для этого необходимо привлечение квалифицированных энергоаудиторов и тесное взаимодействие представителей заказчика и исполнителя при выполнении работ.

— Умный дом — по-прежнему фантастика?

— Многие приборы «умного дома», то есть, полностью автоматизированного, как раз призваны оптимизировать энергорасходы, — рассказал Юрий Семенов. — В своем секторе мы постепенно, ненавязчиво вводим мероприятия по энергосбережению, устанавливаем приборы учета, светодиодные лампы, датчики движения.

— Современное оборудование необходимо, — дополняет Олег Яворский. — К примеру, распространенная просьба весной — уменьшить отопление. Но со старой системой это невозможно. Подкрутить как попало вентиль — это не дело. Нужна автоматическая система регулировки тепла. Но собственников жилья трудно убедить в том, что немаленькие расходы на модернизацию системы затем обязательно окупятся. Сократятся случаи «несанкционированного отбора», проще говоря, воровства ресурсов. Найдутся места утечек, оптимизируются расходы. С приборами учета жители получают возврат средств с поставщиков ресурсов, если не добирают норму потребления. Экономия может быть высокой, до трети, а то и до половины всех расходов. И тут мы снова выходим на тему взаимоотношений с собственниками жилья, только так можно достигнуть современного уровня комфорта. Наш общий успех — в сотрудничестве.