Советы экспертов по экономии на ипотеке

Возможность досрочно погасить любой кредит, включая ипотечный, имеет каждый гражданин России. Главное не забыть уведомить о своем намерении банк заранее. При этом заемщик сам выбирает, погасить ли задолженность полностью или частично. В последнем случае банк пришлет перерасчет графика платежей.

Итак, есть три стратегии погашения:

1. Уменьшение срока выплаты

В этом случае часть ежемесячного платежа, которая идет на оплату основного долга, будет увеличена, а процентная часть уменьшится. Именно такой вариант погашения более выгодный для минимизации переплаты. На меньшую оставшуюся сумму долга начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

2. Уменьшить размера платежа

Такой вариант позволит снизить ежемесячные расходы на оплату долга. Но при этом большая часть ежемесячного платежа пойдет на погашение процентов и только меньшая — на основной долг. Этот способ подойдет тем заемщикам, которым нужно снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Возможно, вы не уверены в своем месте работы или не знаете, насколько стабильны будут ваши источники дохода.

3. Комбинированный вариант

Это когда вы чередуете сокращение срока и уменьшение размера платежа. Регулярные суммы, превышающие основной платеж, позволят со временем сформировать средства, которые затем можно направить на уменьшение срока кредита.

Справочно: С первыми платежами по ипотеке заемщик выплачивает в основном проценты банку, а погашение основного долга начинается позже. Поэтому есть смысл снизить основной долг (тело кредита) как можно раньше, чтобы банк начислял меньше процентов на остаток и переплата снизилась. А вот если ипотека уже почти выплачена, то экономического смысла закрывать ее быстрее нет.

Большинство банков на сегодня предлагают клиентам аннуитетную схему, которая предполагает выплату долга в течение всего срока равными долями. Однако переплата в таком случае, как правило, больше, чем по дифференцированной схеме.

По дифференцированной схеме основной долг делится на равные доли и далее ежемесячно суммы выплат уменьшаются. Это возможно за счет равномерного уменьшения основного долга, что влечет и снижение суммы начисляемых процентов.

Что выгоднее? Все зависит от ситуации. Если первое время есть возможность вносить значительные суммы, чтобы сэкономить на переплате, то подойдет дифференцированные платежи. Если же бюджет ограничен, то — аннуитет.

В целом, дифференцированный платеж выгоднее, чем аннуитетный. Правда, банков, работающих по такой схеме, в нашей стране меньше. Однако шансы получить одобрение ипотеки с дифференцированными платежами высоки, если у заемщика уже есть больше половины суммы стоимости жилья.

Выгоднее заплатить ипотеку быстрее, чем уменьшать ежемесячный платеж. Поэтому самая оптимальная стратегия — еще в первой трети периода кредитования досрочно начать гасить задолженность. Таким образом можно ощутимо снизить переплаты по кредиту. Досрочное же погашение ближе к концу срока особенной выгоды не сулит.

Даже если ипотека уже оформлена, продолжайте изучать процентные ставки и условия других банков. Когда найдёте предложение с более выгодными условиями или более низкой процентной ставкой, в первую очередь обратитесь в свой действующий банк на согласование таких же оптимальных условий, если Ваш банк откажет в пересмотре новых условий, то подавайте заявление в другой банк. Однако подавать заявление на рефинансирование целесообразно тогда, когда ставка у других банков ниже на 1,5-3%.