Изменения цен на квартиры и аренду жилья после падения курса рубля в 2023 году

С начала июня курс доллара к рублю вырос на 11,5% (с 81,1 до 90,4 руб.), курс евро — на 14,8% (с 86,5 до 99,3 руб.).

После относительно периода затишья в мае рубль перешел к снижению в начале июня. Но резкое падение случилось в конце месяца — после попытки вооруженного мятежа в России. 26 июня курс доллара подскочил выше 87 руб., евро превышал 95 руб. Через несколько дней доллар стоил уже 89 руб., а за евро давали 97 руб. Выше этих уровней валюты торговались лишь в марте прошлого года, сразу после начала спецоперации на Украине.

6 июля доллар поднимался выше 94 руб., а евро в моменте пробил рекордную отметку в 102 руб. Правда, затем курсы валюты несколько снизились.

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы в июне выросла на 1,6%, до 355,3 тыс. руб. С начала года столичный «квадрат» подорожал на 4%, а с июня прошлого года его стоимость даже снизилась на 0,8%. Аналитики отмечают, что такие небольшие изменения говорят лишь о стагнации на рынке.

Средняя стоимость квартир, выставленных на продажу, составила 19,3 млн руб. За месяц она выросла на 1,9%, с начала года — на 4,4%, а за год, напротив, снизилась на 3,8%.

На вторичном рынке столицы цены в июне, как и в целом за первое полугодие, не изменились, рассказывает директор направления «вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Более того, 80% сделок на этом рынке идут с дисконтом. В среднем скидки на вторичку составляют 3–5%, отмечает эксперт.

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы — 275,9 тыс. руб., в Новой Москве — 203 тыс. руб. Среднестатистическая квартира стоит 14,31 млн и 9,88 млн руб. соответственно.

В Московской области «квадрат» в среднем оценивается в 139 тыс. руб., с начала года он подорожал на 0,1%. Среднестатистическая квартира в Подмосковье сейчас стоит 6,65 млн руб., за полгода она подешевела на 0,4%.

В России в целом на рынке новостроек в первой половине июня средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,5% впервые с начала года, сообщили в риелторской компании «Этажи». Это стало следствием конкуренции со вторичным рынком. Но с середины месяца средняя стоимость квадратного метра в новостройках начала расти и в целом за июнь поднялась уже на 1,7%.

При этом средние скидки на новостройки держатся на уровне 4,6–5,1%. «У девелоперов нет возможности стимулировать продажи за счет околонулевых ставок по ипотеке, как это было в прошлом году. Зато не нужно платить банкам комиссию за снижение ставки, а значит, есть возможность сделать скидку реальному покупателю», — говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.

На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» по итогам июня выросла на 0,5%. «Основная причина — относительно стабильный спрос за счет сохраняющихся скидок и сокращения объема предложения», — объясняет Зайцев. По его словам, многие потенциальные покупатели стали искать квартиры формата «заезжай и живи» с готовым ремонтом, чтобы сэкономить на этом деньги.

По словам Сергея Шломы, цены на вторичку в Москве сегодня соответствуют спросу. А в июне спрос на вторичное жилье был вдвое выше показателей годичной давности и на 12% больше, чем в спокойном июне 2021 года. По мнению эксперта, эти цифры отчасти объясняются отменой дешевой ипотеки (околонулевых ставок на рынке новостроек) в мае этого года, результатом которой стал переток до 20% клиентов из первичного сегмента во вторичный, где квартиры дешевле.

«На новостройки цены и так уже очень перегреты, расти выше им просто некуда. И в целом цены на недвижимость с 2020 года сильно поднялись — надулся ценовой пузырь, который как раз стал сдуваться в 2022 году», — рассуждает Сергей Шлома. Так что подорожания, даже невзирая на падающий рубль, пока не предвидится.

Традиционно россияне считают недвижимость активом для защиты своих сбережений, поэтому, если рубль продолжит слабеть, разгоняя инфляцию, нельзя исключать роста спроса на рынке жилья, считает Сергей Зайцев. Но резкого роста цен из-за этого эксперт не ждет, так как рынком «накоплен достаточно большой объем предложения в сегменте новостроек». Даже с возвращением частных инвесторов на рынок цены вырастут не более чем на 5–6% за полгода, говорит он.

При этом вторичное жилье будет дорожать на 0,3–0,5% в месяц на фоне высокой покупательской активности и снижения объема предложения. Впрочем, пока по мере роста средней цены квадратного метра растет и уровень дисконта на вторичке. «Покупатель пока не готов платить больше, а конкуренция за него высока, поэтому рынок все больше подстраивается под ожидания покупателей», — заключает Зайцев.

По словам замдиректора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксаны Поляковой, арендные ставки на массовом рынке столицы не менялись с начала года. Но из-за высокого спроса на самые дешевые варианты средняя цена предложения немного растет. «Объекты экономкласса быстро уходят из экспозиции, соответственно, их удельный вес в общем объеме уменьшается, остаются более дорогие, и средняя цена растет», — поясняет она.

В июле средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составила 39,1 тыс. руб. При этом дисконт в массовом сегменте сохраняется на уровне 5–10%. Хотя около трети арендодателей отказываются даже рассматривать возможность снижения арендных ставок, замечает Полякова.

По данным компании «Этажи», в июне практически во всех крупных городах России начался рост средних ставок аренды однокомнатных квартир — в среднем от 0,1% до 1,6%. Максимальный рост зафиксирован в Санкт-Петербурге (+1,6%), Самаре (+1,2%) и Челябинске (+0,9%).

По большей части это связано с растущим спросом. Ежегодно пик активности на рынке аренды смещается все больше в сторону летних месяцев. Многие хотят заранее снять жилье, не дожидаясь осеннего ажиотажа, когда арендные ставки взлетают, а объем предложения сокращается в 1,5–2 раза, отмечает Сергей Зайцев из «Этажей».

С конца августа до конца октября на рынке аренды высокий сезон, когда спрос растет и собственники повышают арендные ставки в пределах 10%. Так происходит практически каждый год.

Когда сезон заканчивается и спрос ослабевает, арендодатели снижают цены, в среднем на те же 5–10% (не по действующим договорам, а для новых арендаторов). В этом году высокий сезон, возможно, откроется чуть раньше, говорит Оксана Полякова. Так что уже в июле арендные ставки могут начать расти.