Агентства недвижимости и граждане ждут, когда областные власти разрешат МФЦ и Кадастровой палате принимать документы на регистрацию сделок с недвижимостью

Президент Владимирской палаты риэлторов Александр Иоффе рассказывает о том, как решение властей приостановить деятельность агентств недвижимости, МФЦ и Кадастровой палаты сказалось на осуществлении сделок с недвижимостью.

Из-за ограничительных мер, введённых властями в целях недопущения распространения коронавируса, во Владимирской области серьёзно пострадали все участники рынка недвижимости — агентства, риэлторы, а также продавцы и покупатели жилья. Об этом в интервью Зебра ТВ рассказал директор компании «Иоффе и Партнёры — Этажи» (эта организация представляет в 33-ем регионе федеральное агентство недвижимости «Этажи») и президент Владимирской палаты риэлторов Александр Иоффе.

По его словам, во Владимирской области, в отличие от ряда других регионов, приостановлена риэлторская деятельность, поэтому порядка 80 процентов сделок с недвижимостью, которые были начаты до введения ограничений, оказались в подвешенном состоянии. Каждую пятую куплю-продажу удалось завершить либо через Сбербанк, либо через нотариусов, либо через сайт Росреестра. Но речь идёт лишь о самых простых сделках. На взгляд Александра Иоффе, ситуация была бы не столь тяжёлой, если бы власти на время эпидемии позволили МФЦ (многофункциональным центрам по указанию государственных и муниципальных услуг) и Кадастровой палате хотя бы в ограниченном режиме принимать у граждан документы на регистрацию сделок с недвижимостью. Риэлторское сообщество уже обращалось к губернатору Владимирской области Владимиру Сипягину с подобной просьбой, и ждёт его реакции.

Пока же без проблем зарегистрировать переход прав собственности на объекты недвижимости можно в других регионах, где Кадастровые палаты продолжают работать, но Иоффе считает это достаточно опасным, так как разъезды по соседним областям только повышают риски заражения коронавирусом.

Александр Иоффе также считает, что после того, как ограничительные меры будут сняты, во Владимирской области подешевеет недвижимость на вторичном рынке, а стоимость жилья в новостройках, наоборот, возрастёт. Он также спрогнозировал, что в будущем агентства недвижимости массово перейдут на оказание услуг онлайн.

Что сейчас, во время эпидемии коронавируса, происходит на рынке недвижимости во Владимире и области? И как людям совершать сделки по купле-продаже жилья?

Ситуация осложняется тем, что риэлторская деятельность сейчас разрешена в большом количестве регионов, а во Владимирской области — приостановлена. Вводить такие ограничения или нет — право губернаторов. Кроме этого, МФЦ [многофункциональные центры по оказанию государственных и муниципальных услуг], которые принимают документы на регистрацию сделок с недвижимостью, у нас сейчас не осуществляют свою основную функцию. В других же регионах они работают в особом режиме — принимают посетителей исключительно по предварительной записи, и только по социально значимым государственными муниципальным услугам согласно перечню, в который входят и сделки с недвижимостью.

Мы — от Владимирской палаты риэлторов и от нашей компании — писали письма губернатору с просьбой снять запрет на деятельность агентств недвижимости или хотя бы организовать работу структур, которые проводят регистрацию сделок и перехода права собственности. Мы также периодически общаемся со всеми региональными структурами — с Росреестром, с Кадастровой палатой, с МФЦ, взаимодействуем с Торгово-промышленной палатой, с Союзом строителей. Кроме этого, Российская гильдия риэлторов писала письма по этому вопросу президенту России, в правительство и в другие инстанции.

Во Владимирской области все офисы агентств недвижимости сейчас закрыты. Мы, например, полностью перешли на дистанционную работу, оказываем услуги онлайн, и сейчас, по большому счёту, главная задача — завершить сделки, которые «подвисли» до объявления режима самоизоляции. Их достаточно много.

Сейчас у жителей Владимирской области есть несколько возможностей регистрации сделок с недвижимостью. Например, через Сбербанк. Но в данном случае речь идёт либо об очень простых сделках, где один покупатель и один продавец, либо о сделках с ипотекой Сбербанка. Но там достаточно высокая стоимость — электронная регистрация стоит 7900 рублей. Однако, многие клиенты этим пользуются, и мы рекомендуем обращаться в Сбербанк, потому что там безопасные безналичные взаиморасчёты.

Второй вариант — регистрация сделок через нотариусов, многие из которых в настоящее время продолжают работать. Но у них тоже есть ограничения по типам сделок, и для многих граждан это слишком дорого — 0,5% от стоимости объекта недвижимости плюс 6 тысяч за нотариальную услугу. В среднем получается от 15 до 30 тысяч рублей. И то далеко не все сделки можно зарегистрировать через нотариуса.

Есть третий вариант — получить электронную цифровую подпись в областной Кадастровой палате и потом зарегистрировать сделку на сайте Росреестра. Но в этом случае в палату должны лично прийти все участники сделки, заплатить по 700 рублей и получить электронную цифровую подпись. Это делается по предварительной записи. Но, опять же, далеко не все сделки можно провести на сайте Росреестра.

И последний путь, который сейчас уже часто вынуждены использовать многие наши клиенты — это выезды в Кадастровые палаты в других регионах, где они работают и проводят регистрации сделок. Это так называемый «экстерриториальный принцип», и в соседних областях не имеют права отказать жителям Владимирской области, при условии, что у нас Кадастровая палата не проводит регистрацию во время действия ограничительных мероприятия из-за коронавируса. В итоге люди выезжают в Иваново, в Ярославль, в Нижний Новгород, и так далее — договариваются о предварительной записи, и проводят там регистрацию сделок. Я считаю, что это, вообще-то, очень опасно, потому что перемещение между области чревата заражением коронавирусом.

Этот принцип запрета на отказ по экстерриториальности действует только на время ограничительных мероприятий. Но, если бы во Владимирской области сейчас, как до начала самоизоляции, Кадастровая палата оказывала услугу по выездной регистрации, то всё было бы проще. В рутинных условиях это происходит так: мы заказываем эту услугу, оплачиваем госпошлину, и регистраторы выезжают либо на объект недвижимости, либо к нам в офис. Это всё делается элементарно.

По моему мнению, на время ограничений из-за коронавируса услугу по регистрации можно было бы упростить, если бы клиентам агентств недивжимости позволили по предварительной записи приходить в МФЦ или Кадастровую палату, сдавать документы на регистрацию, и ждать, условно, на улице, когда примут документы на регистрацию. Я, честно говоря, не понимаю, почему этого не сделано. Причём, самое интересное, что специалисты и Кадастровой палаты, и МФЦ работают физически — они просто не оказывают эти услуги и не принимают от граждан документы.

Самое интересное, что все названные мною способы по проведению регистрации сделок с недвижимостью требуют личного присутствия продавцов и покупателей.

Спасибо, конечно, нашим партнёрам — Сбербанку, нотариусам, но с их помощью удалось провести всего лишь порядка 20% сделок от того количества, которое планировалось до начала самоизоляции. И 80% сделок «подвисли» в воздухе, так как возможности по электронной регистрации через Сбербанк, нотариусов или сайт Росреестра сильно ограничены.

И как дальше будет развиваться ситуация?

На мой взгляд, недвижимость — один из самых значимых для любого человека активов. Люди мечтают жить в комфортных условиях, делают накопления, оформляют ипотеку, хотят приобрести или продать недвижимость. Но почему-то мы не обращаем внимания на то, как это важно для наших людей, и во время ограничений из-за эпидемии открываем автосалоны по продаже автомобилей российского производства. Более того, работают супермаркеты, частично — торговые центры, которые ежедневно посещают тысячи людей, открылись даже салоны красоты. А вот такая социально-значимая организация, как МФЦ не с такой пропускной способностью, почему-то не может обеспечить меры безопасности и санитарные нормы, как в других городах.

Я обращался к врио первого заместителя губернатора Александру Александровичу Ремиге и говорил, что в данный момент на рынке недвижимости Владимирской области в связи с прекращением работы МФЦ по приёму документов для регистрации в Росреестре и отсутствия услуги выездной регистрации складывается сложная ситуация. Сейчас многие граждане оказались в тяжелейшем положении из-за невозможности исполнения своих обязательств по договорам купли-продажи.

Пока дела обстоят так: с одной стороны, специалисты Росреестра, которые готовы осуществлять регистрацию перехода права собственности, работают, а с другой стороны никто не принимает для этого документы — ни МФЦ, ни Кадастровая палата не работает по выезду. И в результате этого у многих граждан, которые являются участниками сделок с недвижимостью, возникла серьёзная напряжённость. Например, люди взяли на себя обязательства по договорам купли-продажи недвижимости ещё до самоизоляции, в том числе, по ипотечным договорам, и их неисполнение может создать риски утраты недвижимости. Кроме этого, незавершённым остаётся большое количество сделок, в том числе, ипотечных, с использованием различных сертификатов. Причём по ипотеке банки сократили срок одобрения до 30 дней, то есть, у тех, кому одобрили такой кредит перед началом самоизоляции, есть всего лишь месяц, чтобы им воспользоваться. Понятно, что у многих эти сроки либо истекают, либо уже истекли.

Сегодня очень много незавершённых обменных цепочек, потому что это — большая часть сделок. Люди продали свою квартиру, но не сумели купить альтернативу. Они сейчас в подвешенном состоянии, сейчас ищут способ, как оформить сделку с недвижимостью. Мы можем помочь только тем, у кого самые простые сделки.

Мы считаем, что при всех мерах безопасности, людей стоит обеспечивать не только продуктами питания и медикаментами, но и жильём. Именно поэтому мы, от имени Владимирской палаты риэлторов, просили руководство области восстановить в ограниченном режиме — по предварительной записи, с соблюдением всех санитарно-эпидемических мер — работу МФЦ по приёму документов на регистрацию в Росреестре для перехода права собственности объектов недвижимости, а также их выдачи после регистрации.

Вот это для нас сейчас очень важный момент, и мы надеемся всё-таки, что наша власть откликнется на нашу просьбу. И мы ждём принятия решения на днях, так как руководство МФЦ всё-таки подчиняется губернатору, и его заместители Александр Александрович Ремига и Аркадий Александрович Боцан-Харченко на последнем совещании по работе многофункциональных центров поручили своим подчинённым по этому вопросу всё просчитать, взвесить, посмотреть, и мы ждём уже какое-то решение.

Как государство сейчас поддерживает граждан при приобретении жилья?

По большому счёту, государство всё-таки оказывает населению поддержку при покупке недвижимости. На днях произошло очень важное событие — Центробанк снизил ключевую ставку до 5,5%, что пложительно скажется на экономике и стоимости ипотечных кредитов. Например, сейчас несколько банков предлагают льготную сельскую ипотеку по 2,7%. Это шикарный продукт, который реально востребован на рынке — всё, что находится вокруг города, можно приобрести по такой ставке.

Кроме этого, буквально на днях была озвучена ставка льготной ипотеки под 6,5% на покупку жилья комфорт-класса в новостройках. У нас ограничения по этой программе по стоимости жилья до 3 миллионов, но я считаю, что 6,5% годовых, субсидируемых государством, при первоначальном взносе в 20%, является очень хорошим подспорьем.

Меры поддержки со стороны государства, безусловно, есть, но, на мой взгляд, они не такие эффективные и достаточные, если реально смотреть на доходы людей.

А какие прогнозы по ценам на жильё на ближайшее время?

Я считаю, что в ближайшее время недвижимость на вторичном рынке будет дешеветь. Для этого есть два фактора. Первый — отсутствие спроса, низкая покупательская способность; второй — недвижимость на вторичном рынке всегда повторяет тренд нефти. Если посмотреть динамику стоимости «чёрного золота» за любой год, тренд всегда очень похож, но идёт с двух-трёхмесячной оттяжкой. Падение нефти в цене, произошедшее в последние два месяца, скажется у нас на стоимости жилья в мае, июне и июле. В любом случае стоимость вторичной недвижимости будет падать.

Если в июне нефть пойдёт в вверх…

То есть с недвижимостью то же самое будет происходит в конце осени.

Что касается новостроек, то там немного другая ситуация — есть и субсидирование ипотеки со стороны государства, и, я думаю, что стоимость жилья в новостройках будет как минимум сохраняться, либо расти — до 10 процентов. Причин для этого несколько. Во-первых, все застройщики вынуждены переходить на эскроу-счета — сейчас уже заканчивается вот эта история по достраиванию многоквартирных домов по старым правилам, и удорожание произойдёт минимум на 7-10 процентов. Понятно, что повысится себестоимость и снизится маржинальность у застройщиков, но, в любом случае, для строителей кредиты стоят дорого. И второй факт, удорожание строительных материалов.

Получается, что когда коронавирусные ограничения снимут, желающие купить жильё столкнуться с дилеммой: либо покупать подорожавшее жильё в новостройках, либо подешевевшую недвижимость на вторичном рынке? Для экономики же важнее, чтобы жильё покупали в новостройках?

В общем, да.

Но ожидания такие, что, возможно, в середине-конце мая будут какие-то первые послабления, и, наконец-то, откроют какие-то регистрирующие органы, и, конечно, все побегут регистрировать сделки. Это будет такой отложенный эффект, когда люди будут доделывать незавершённые сделки, и так далее. И будет пик, но потом — резкий спад. Потому что у людей денег к тому моменту — после длительной самоизоляции — не останется.

Как развивается онлайн-сегмент по продаже недвижимости?

Центральный офис компании «Этажи» в Тюмени проводил независимый опрос по России, в котором приняло участие достаточно много респондентов, и там есть интересные цифры: более 70% людей готовы сейчас либо к показу, либо к просмотру квартир в режиме онлайн. Примерно 50% покупателей и продавцов готовы сейчас получать или передавать задатки онлайн. Но, тем не менее, большая часть клиентов готова всё это делать при возможности отложить сделку до личного присутствия, когда ситуация с коронавирусом разрядится. Я считаю это нормальным, потому что люди ещё не совсем привыкли к электронным сервисам, но это произойдёт быстро, у нас уже первый толчок есть, и, по ходу, МФЦ в принципе скоро станут редкостью, и, на мой взгляд, в течение двух-трёх лет 80% бизнес-процессов в сфере недвижимости уйдут в онлайн. Безусловно, риэлторская услуга останется, но она трансформируется — станет другой, и максимальной ценностью для клиентов станет экспертность риэлторов. В подтверждение этому — сейчас крупные игроки, такие, как Сбербанк, разрабатывает и внедряет онлайн-услуги. На прошлой неделе запустили «Ипотеку с доставкой на дом» — по новостройкам это прорывная услуга.

Конечно, сейчас очень важно, чтобы власти приняли решение по поводу поддержки жителей, и открыли всё-таки МФЦ, чтобы оживить как-то рынок, дать возможность людям завершить свои сделки. Но при том не всё зависит от государства — мне кажется, что сейчас для бизнеса важно перестроиться, адаптироваться к текущей ситуации, оставить только все эффективные моменты, которые реально приносят какой-то результат.

У других агентств недвижимости как дела идут?

Если взять небольшие агентства недвижимости, где работают от одного до пяти человек, то, в принципе, они не испытывают особого дискомфорта, потому что у них минимальная аренда, если она есть вообще, у них маленький штат персонала, у них нет серьёзных издержек и они могут так протянуть ещё полгода-год спокойно без сделок, совмещая это всё с каким-то другим бизнесом.

Если говорить о крупных компаниях, например, о нашей, мы очень быстро перестроились, мы очень быстро оптимизировали свои издержки, у нас есть отличная поддержка из центрального офиса. У нас, в компании «Этажи», работают 150 программистов, которые с утра до ночи разрабатывают платформы для наших онлайн-услуг, и каждый день накидывают нам новые программы и онлайн-продукты…

Мы для себя разработали три сценария развития событий, сделали «План А», «План Б» и «План Ж». Сейчас мы идём чётко по «Плану Ж», он позволит нам работать три-четыре месяца. Мы понимаем, что, возможно, будут какие-то убытки, мы их закладываем в наши процессы. Если же ситуация радикально не изменится, будет ещё тяжелее.

Наверное, самый серьёзный удар будет нанесён по средним агентствам недвижимости, так как у них нет ресурсов и технологий под адаптацию к тому кризису, через который мы сейчас проходим. И самое главное — у средних компаний нет заделов на будущее.